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一线城市豪宅客户特征解析 解码中国豪宅客户 “不求最好，但求最贵！”用《大腕》的这一经典台词，这是对中国豪宅特征的“调侃式”总结。在中国内地较为不成熟的豪宅市场，不仅因为客户群的差异导致豪宅消费方式与普通住宅消费方式大相径庭，还因为中国的豪宅消费与当前所处的社会文化、富豪观念乃至房地产市场成长特性密切相关。整体来看中国的豪宅消费市场，如同中国的财富阶层一样，还处于成长阶段…… 1、整体规划——在有限平面上打造豪宅 图2 公寓类豪宅典型整体规划图——上海世贸滨江花园、上海盛大金磐 首先，选择公寓类豪宅的客户，要求高绿化率、高舒适度以及足够的公共活动空间。由于地段条件的特殊性，公寓类豪宅的规划不可能是低容积率、低建筑密度的，所以业主在化率及公共活动空间部分有较高要求。其次，这类客户注重个人的生活空间，要求在保证舒适性的同时，兼顾安全性和私密性。在他们看来，合理且实用的户型设计以及小区安保系统的设置都十分重要。第三，公寓类豪宅客户注重社区景观的营造。因此，有特色的水景、湖泊的营造是整个规划中必不可少的部分。最后，在建筑风格方面，这类客户比较倾向于现代建筑风格，追求整体风格上的高档、贵气。 2、房型结构——个性化的豪华房型 图3 汤臣一品484.27 平米(左)和434.27 平米(右)房型图 在房型结构方面由于公寓类豪宅往往是处在一个平层，所以客户要求做到房型上的个性、宽敞、大气以及各功能间的互不干扰。首先，在房型设计上要突破几房几厅的常规概念，尽量设计出更多的个性化空间，房间要视野开阔、干净、通风通气、高层无遮挡物。其次，在结构上要求做到公共空间与私人空间、主人空间与佣人空间、主卧与客卧的分离，避免它们之间的相互干扰。同时主卧的设计上也是客户很关注的地方，他们要求男主人与女主人的更衣室的分离。主卧的配套，如：盥洗室，应该占有较大面积。 3、 面积——追求大面积的舒适感、空间感 公寓类豪宅一般单套建筑面积需在400 平方米以上，尤其是复式产品。由于公寓类豪宅一般是高层建筑，所以在建筑面积上相对别墅类豪宅会少很多的周边绿化面积，较小的绿化面积会影响豪宅客户的心理感受，所以该类客户喜欢大面积所带来的舒适感和空间感。 4、 产品设计和装修——注重品质和细节 公寓类豪宅的客户比较看重产品设计、装修的品质和细节，在设计舒适，设计合理的同时还希望加入自己的想法，提供个性化的装修服务,如订制个性化的家具配饰产品,这样可以良好的解决空间与产品配搭和衔接不畅的问题，保证和谐的公寓居室环境。另外，这类客户不一定崇尚用豪华铺张来提升楼盘档次，主要是追求自然舒适，能把统一装修的优势展现出来,达到豪宅标准,才能被很好的接受。 下面来列举几点公寓类豪宅的客户在产品设计细节上关注较多的因素： 图4 上海世茂滨江花园大门实景图 图5 深圳香蜜湖一号大堂实景图 图6 上海汤臣一品主卧实景图 佣人房独立设置保证主人的私密性：喜欢独立设计的佣人房。公寓类豪宅不同于别墅类豪宅，它拥有的私人空间相对来说是有限的，而佣人房的独立设计不仅保证了客户活动空间的独立性，也减少了外界的干扰，相对来说比较私密。厨卫设计要贴合使用：部分客户喜欢中西式兼有的厨房设计，因为这种厨房设计会给主人提供更为灵活的厨房操作空间。不过大部分客户认为厨房只要大小适宜、设计灵活、能满足厨房空间操作的需要即可。同时，多数客户认为每间卧房都要有独立卫生间设计，面积不能太小，要方便使用。 5 、安保——追求完善的智能化管理系统 图7 豪宅可视对讲及门禁系统示意图 6、 会所——配备设施要齐全 图8 豪宅会所——翠湖天地御苑实景图 7、 产品附加值——追求宽大、独户、个性的感觉 图9 公寓类豪宅私家电梯示意图 需要宽大的阳台: 大多公寓类豪宅客户都喜欢宽大的阳台。由于公寓类豪宅没有大的后花园和庭院，而宽大的阳台却可以为主人提供除去客厅、卧室等功能间以外的开放式空间，是休闲、娱乐、室外就餐、呼吸新鲜空气以及享受阳光的场所，所以大多公寓类豪宅客户都要求阳台要大、宽。 追求独户感觉：由于公寓类的豪宅很难做到独门独户，而营造这种独门独户的感觉却可以带给业主类似于别墅豪宅的居住感受，引起他们的兴趣。因此，多数客户追求在垂直交通设施和形体设计方面的改进，以满足他们追求独门独户的感觉，如私家电梯直接入户以及户与户间错开布置等。 追求新技术、新材料的个性运用：很多公寓类豪宅客户认为，采用新的技术和设计，不仅能够在整体上提升小区的品质，而且显的比较有气势，满足他们追求个性的心理。由于公寓类豪宅的集合特性，在环保、节能、新技术、新材料的运用方面就更具有可操作性。在结构体系、构造体系和设备体系等方面，均可以比常规住宅甚至公建有所突破。如外墙保温、遮阳防晒、采暖制冷、隔音防噪、垃圾处理等技术的运用都能提高产品的附加值。 8、 后记 对