上海富绅中心项目可行性研究报告..doc

标的项目 项目现状 富绅商业中心（青浦新城六号地块）目前已经竣工并办理好了大产证（沪房地青子（2014）第003634号），产权面积118409.19平方米，为现房项目，是青浦新城内集商业、办公为一体的综合性、国际性的新城地标建筑群，整体设计优质，全玻幕墙，包括了地下大型超市（家乐福已经开业），地上1-3以商铺为主的休闲商业，以及两幢23层LOFT高层酒店式办公楼，LOFT平均户型面积在50-60平米之间，LOFT4.5米挑高并做复式精装修，统一物业管理。 本项目用地位于青浦新城中片，中片是青浦新城腾飞的心脏与建设的先导与展示窗口。周边分布150万平方米十多个住宅小区，医疗、学校、齐全，交通方便且快捷，完全适合建设一个商业中心。 从项目产品定位来看，本地块将是新城区的商业中心，根据青浦新城整体规划发展前景，本方案设计极力使商业、休闲空间尺度和办公建筑规模成比例协调，与都市城市建筑、人文相融合。建筑体型设计、商业业态规划、景观设计和空间氛围勾勒出一幅美好画面:购物空间有开有合，休闲空间生态宜人，在三维空间中解构商业与办公并存的综合地产，尺规图距的店铺排布错落有致，人流物流动态延伸。作为新建区域的商业中心集聚人气、汇聚组织人流形成浓厚商业氛围是定位的首要，故本项目拟采用大业态，汇聚人气，形成活力，培育市场。并综合周边夏阳湖、博物馆、菘泽广场等因素，建设一个现代建筑形态的集休闲、办公、文化、娱乐、购物为一体的商业休闲综合体。 项目地理位置 上海富绅中心商业中心（青浦新城6号地块）项目位于青浦区新城区青舟路以北，公园路以南，华浦路以东，华民路以西。是位于青浦CBD商务核心区，崧泽广场，青浦博物馆，青浦规划局、青浦第一大湖夏阳湖中山院、富绅商业中心。五星级大酒店（皇冠大酒店），青浦教育局，青浦高级中学，检察院，创业中心，一条马路之隔。西面是电信大楼，广播电台，湘浦海鲜大酒楼。北面是通过获得 截止本尽调报告出具之日，项目已取得五证，具体情况如下： 证照名称 取得时间 控规指标 项目市场情况 宏观经济概况 ， 全区经济保持平稳健康发展，2013年实现生产总值771.9亿元，比上年增长7.5%。其中，第一产业增加值9.5亿元，下降4.6%；第二产业增加值428.5亿元，增长3.8%；第三产业增加值333.9亿元，增长13.3%。三次产业比1.3：55.5：43.2，与上年相比，第一产业下降0.1个百分点，第二产业下降2个百分点，第三产业上升2.1个百分点。 青浦区财政收入稳步增长，全区完成全口径财政收入272亿元，比上年增长12%。其中，区级财政收入88.7亿元，增长18%，增幅位居全市第二，总量排名上升1位。全区可安排使用收入137亿元，增长15.4%。全年财政支出137.9亿元，比上年增长17.1%。其中，教育支出21.1亿元，增长3.9%；社会保障和就业支出11.9亿元，增长32.7%；城乡社区事务支出26.4亿元，增长31.8%。全年税收收入259.3亿元，比上年增长11.9%。 当地总体房地产市场 房地产投资情况 2013年青浦区房地产投资完成223.1亿元，比上年增长15.4%，占全社会固定资产比重为62.1%，比上年提高6.4个百分点，为四大投资领域中唯一增长的领域。 1、土地购置费增逾六成。按投资构成来分，其中土地购置费48.1亿元，比上年增长63.4%，拉动房地产投资增长9.7个百分点，净增18.7亿元；建设投资175亿元，比上年增长5.8%。从全年投资走势来看，前6月跌宕起伏，7月起止跌回升并以增长15.4%收尾。（见下图）。 2013年青浦走势图 2、青东地区投资活跃。按地区来看，以赵巷镇、徐泾镇、华新镇为代表的青东地区投资力度较大，共完成投资额145亿元、占65%；而以朱家角镇、练塘镇、金泽镇为代表的青西地区的投资总量相对较小，仅完成投资19.3亿元、占8.6%；以夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道为代表的中心城区共完成投资48.3亿元、占21.6%；以白鹤镇、重固镇为代表的北片地区投资力度较为薄弱，完成投资10.5亿元、占4.8%。赵巷镇、徐泾镇、华新镇分别以58.6亿元、57.7亿元和28.7亿元名列前三（见下表）。 3、各用途房屋投资全面增长。按房屋用途来分，住宅完成投资167亿元，比上年增长6.2%，占比74.8%，其中多高层完成投资132.1亿元，增长11.74%,别墅和联排完成投资34.9亿元，增长30.4%；办公楼、商业营业用房和其他用房分别完成投资7.3亿元、25亿元和23.8亿元，分别比上年增长1.94倍、73.5%和24.6%。 二、房地产建设规模 2013年末全区房地产开发企业117家，开发项目151个，全区房屋施工面积首次突破千万平方米大关，达到1000.5万平方米，比上年增长