上海松江九亭海珍珠花园市场报告-43页-2007年..doc

目 录 一、九亭市场分析 2 [一] 九亭楼市南北割据 形成群雄混战局势 2 [二] 上市供应激增 成交却呈颓势 3 [三] 价格体系全面失守 混战局面再度升级 5 [四] 未来供应激增 竞争局势将趋白热化 6 [五] 区域客户比例逐步减少 客户来源向外发散 7 [六] 竞争市场分析 10 二、项目市场定位 27 [一] 项目优劣势分析 27 [二] 项目的市场定位 28 [三] 项目的客源定位 30 [四] 项目价格定位 40 一、九亭市场分析 [一] 九亭楼市南北割据 形成群雄混战局势 松江九亭板块以轨道交通九号线经过的沪松公路为中轴分割成南北两块，现已形成南北割据局面。南块依托九亭镇完善的商业配套，目前在售的9个项目相对比较分散；北块项目是必威体育精装版规划而出，在2005年集中上市，分布比较集中，涞寅路以北至涞坊路一线东西走向，云集了目前在售及未上市的12个项目。 [二] 上市供应激增 成交却呈颓势 从2005年下半年开始，九亭板块楼盘上市量开始逐步放大，随着北部板块楼盘的纷纷亮相，区域供应量日渐增大，新推供应量达到25.8万平方米。随着供应量的增加，楼盘间竞争亦逐步加剧。 区域05年下半年新增项目及去化状况 项目名称 上市面积 推案套数 去化套数 去化率 开心公寓 26566 244 38 15.6% 九城湖滨 30409 274 115 42.0% 英伦风尚 35102 326 165 50.6% 五洲云景 45858 418 135 32.3% 金丰蓝庭 32317 277 13 4.7% 九亭明珠苑 33857 285 92 32.3% 丽景苑 22310 196 142 72.4% 上海源花城 31301 286 98 34.3% 合计 257720平方米 2306 798 35.0% 与供应量激增现象相反，区域楼盘成交状况却不甚理想，目前区域每月成交量在3万平方米左右，相对于日渐增加的供应量，成交明显力不从心，新盘平均去化率仅为35%。  区域周成交明细表 月 份 周 数 成交量 成交价格 成交套数 10月 第1周 9729 6865 101 第2周 6866 6421 67 第3周 14666 7224 133 第4周 9569 6477 93 合计 40830 6828 394 11月 第1周 8564 6173 84 第2周 6921 6020 61 第3周 6675 5929 61 第4周 10689 6818 93 合计 32849 6301 299 12月 第1周 13129 5846 116 第2周 11102 5652 100 第3周 9149 5695 80 第4周 5073 5723 45 合计 38453 5738 341 而从10月份以来的各周成交情况来看，成交量和成交套数基本保持比较平稳的走势，平均每周成交套数在60—80之间，成交面积在6000—9000平方米，主要由于区域楼盘供应陆续开始放量，随着楼盘上市初期的去化，反映出来的成交量比较平均，但每月成交都集中在当月上市的主力项目中，10—11月份以奥园、五洲云景和英伦风尚为主力去化楼盘，12月则以新上市的九城湖滨和丽景苑为主，二者占据了12月成交341套中的257套，约为75%。 [三] 价格体系全面失守 混战局面再度升级 九亭住宅成交均价从04年以来一直保持在6000元以上，但从今年下半年开始，随着区域楼盘上市量的激增，竞争开始升级，并开始价格战，区域成交均价总体开始呈现下降趋势，到12月份区域成交均价已全面低于6000元/平方米的价格线，一方面是由于区域内新开楼盘低价入市，如馨亭开盘价格4800元/平方米，丽景苑开盘价格5200元/平方米，另一方面，其他在售楼盘受前两个楼盘影响，也纷纷开始调整价格，造成区域公寓市场价格体系守不住6000元价格线，开始向5500元下滑。 区域近期降价楼盘一览 位置 楼盘名称 前一批价格 近期开盘价格 装修价格 降价幅度 北块 金丰蓝庭 5600 5300 / 5.4% 五洲云景 5600 5200—5300 / 5.4% 上海源花园 7500（装修房） 6300（装修房） 800元/平方米 16.0% 开心公寓 5600 5300 / 5.4% 奥林匹克花园 9800（装修房） 7500（装修房） 1000元/平方米 23.5% 南块 三盛颐景园 6500 5200 / 20.0% 枫桥丽舍 6500 5600 / 13.8% [四] 未来供应激增 竞争局势将趋白热化 目前九亭市场中已开盘楼盘尚未去化的存量就已经达到20万平方米以上，未来一年内九亭区域