上海绿地集团房地产项目一部战略与管理提升咨询项目建议书..doc

上海绿地集团房地产项目一部战略与管理提升咨询项目建议书 上海绿地集团房地产项目一部 战略与管理提升咨询项目建议书 GREENLAND GROUP 重要说明 该项目建议书是基于我们对项目一部需求提出的初步设想。这些初步设想是在对项目一部极其有限的了解基础上提出的，远不是新华信的最终结论。我们认为，要提出既有前瞻性，又切合项目一部实际的管理咨询方案，需要： （1）深入广泛的内部访谈； （2）具体情况的详细分析； （3）客户、顾问间的充分沟通； （4）基于事实的数据分析； （5）过去经验的充分参照； （6）管理工具的创造性运用； （7）切实可行的评价建议。 但这些初步判断和设想只是我们项目开始时的分析起点，在进行上述工作的过程中，我们会不断检验、修正甚至推翻开始的判断，并最后逐渐形成切实可行的适合项目一部的咨询方案。 目录 项目的背景及目标 项目的内容和思路 项目的工作步骤和主要工作成果 项目的时间安排和运作方式 新华信相关咨询案例举例 新华信管理咨询简介 目录 项目的背景及目标 项目的内容和思路 项目的工作步骤和主要工作成果 项目的时间安排和运作方式 新华信相关咨询案例举例 新华信管理咨询简介 根据“产业生命周期模型”分析，我国房地产业已经开始进入成熟期 引入期 成长期 成熟期 衰退期 增长率 平稳增长 缓慢增长 加速增长 衰退 销售额 低 保持高位 衰退 客户购买成本 高 较高 低 产品类别 很少 增长 缩减 平均利润率 负 增加 平均利润 竞争对手 很少 增加 减少 典型定价方式 竞争定价 成本加成 价格渗透 减价 进入障碍 技术 竞争对手 竞争对手 典型广告方式 认知和教育 大众市场认知 减少 衰减 产量过盛 相对稳定 多样化 平均 上升 我国的房地产业具有四个明显特性：周期性、关联性、地域性、政策敏感性 周期性 我国的房地产周期有三方面的特殊性：第一是房地产周期的频率，大约是7到8年为一个周期；第二个就是我国房地产的周期中，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求持续旺盛这样的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。因此房地产公司应更为理性的把握项目投资、开发和销售的时机，避免盲目发展。 关联性 房地产与国民经济的许多行业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都有着密切的产业关联性。随着国际一体化的发展，我国国民经济与全球经济的相关度越来越高。而新的国际贸易保护主义的抬头，如美国对我国钢铁业实施反倾销制裁，使房地产相关行业的发展不稳定性增加，同时入关后，这些行业将面临跨国公司的强大竞争压力。因此，房地产公司需要密切关注相关行业的发展状况给房地产行业带来的影响。 地域性 房地产地域性很强，各地房地产市场发育程度、政策措施、居民收入和消费偏好等千差万别。北京地区由于对奥运概念的过度挖掘，使市场面临较大的压力。房地产行业的地域性特征使得房地产公司在进行地域扩张时，必须针对各地具体情况进行逐一分析，谨慎投资。 政策敏感性 房地产在国民经济中具有一定的先导性，受国家宏观经济政策的影响非常大。虽然我国国民经济的发展势头良好，预计今后几年仍会保持7%的增长速度，但国际形势的不稳定也有可能给我国经济带来较为严重的影响。同时，房地产开发中的大量短期行为，对生态环境造成极大的破坏，大量商品房空置，以及开发失控，无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失等情况都有可能导致国家相关政策的变化。 在上海，房地产业正逐渐成为国民经济的支柱产业 房地产投资 房地产销售 GDP拉动 2003年 90年代初 1.4％ 7.4％ 不足一百万平方米 2376万平方米 不足10亿 900亿 上海房地产增加值占GDP的比重已由1991年的1.4％上升至2001年的6.4％，10年间增加了5个百分点，2003更是达到了7.4％，增速明显高于同期GDP增速，上海房地产业已成为全市经济增长的重要加速器 但在供销两旺的背后，上海房地产也存在一些结构性的矛盾和购房贷款率过高的风险 上海房地产供销两旺，价格持续上涨。尽管2003年上海房地产已突破2300万平方米的销量，但全市房地产仍呈供不应求的局面。今年1月30日，国家发改委和国家统计局联合发布的数据显示，上海房屋销售价格同比上涨高达29.1%，远超出全国4.8%的平均水平。3月12日，在国家统计局发布的《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》中赫然可见：“上海市的平均(住宅)房价达到5118元/平方米，首次超过北京成为全国房价最贵的省份城市。” ?上海房地产市场结构性矛盾开始显现。2002年上海平均