上海绿地领海地块市场定位报告..doc

宝山地块市场定位报告 （讨论稿） 地块概况 地理位置：宝山城市工业园区内，南临城银路，北接市台路，西临上海新泉玻璃幕墙有限公司，东接真陈路 其中真陈路为城市次干道，其余路为区级道路 地形条件：地块呈长方形，利于布置 用地面积：142944平米 建筑容积率：2.5 总建筑面积：357360平米 建筑密度：不大于35% 绿地率：40% 车位：1047个 各类性质建筑面积比例：居住占25% 89340平米 商业占25% 89340平米 办公占50% 178680平米 户型建筑面积不大于90平米的户数总面积占总居住户数总面积不小于70% 开发背景 1、地块取得的背景 ■　本地块是宝山城市工业园区出让的第一块综合用地地块，本公司是宝山城市工业园区内注册的第一家房地产公司； ■　本地块2006年挂牌时的各类性质建筑面积比例为住宅50%商业、办公各25%，目前地块的住宅比例被调整为25%，办公为50%； ■　本地块2006年挂牌时的土地容积率为2，目前本地块的容积率调整为2.5； ■　2006年一家台湾企业有意向购买该块土地，鉴于出让价格过高而放弃，本地块于2006年流标，目前本地块的成交价格即挂牌价格是2006年挂牌价格的2/3。 2、政府对地块开发的期望 ■　住宅作为宝山城市工业园区内企业的高档配套宿舍 ■　商办功能是宝山城市工业园区受市政府要求进行产业结构转化，向工业服务业转化的需求 ■　政府建议可在该地块建设服务于城市工业园区的酒店 3、宝山城市工业园区概况 ■　园区原有规划定位 上海宝山城市工业园区（南区）是上海市人民政府于一九九五年十一月批准成立的高科技、外向型、综合性市级工业区，规划面积4.35平方公里。总部经济区计划引进200~300家内、外资集团总部电子、半导体及相关产业新材料、纳米技术产业汽车配件机电产品及精密机械制造它符合城市特色的产业上海宝山城市工业园区位于市郊结合部，东靠外环线、南接普陀区、西临嘉定区、北依蕴藻浜，毗邻沪嘉、沪宁、沪杭高速公路，交通便捷、地理位置优越，距吴淞港口、虹桥国际机场15公里上海市中心最近的市级工业园区。已有10余家中外企业落户宝山城市园区，电子专用设备、汽车配件等产业→港宝彩印（上海）有限公司 →上海申和热磁电子有限公司→上海明治橡胶制品有限公司→光驰科技（上海）有限公司→日扬电子科技（上海）有限公司→汉虹精密机械（上海）有限公司→西德科东昌汽车座椅（上海）有限公司→上海金亭汽车线束有限公司→华德塑料制品有限公司→上海霍富—利用汽车锁具有限公司→上海利迅模具注塑有限公司→利世（上海）有限公司→上海泰雷兹电子管有限公司→曼氏（上海）香精香料有限公司 楼盘名称 地址 成交均价 总套数 总成交 成交率 开盘日期 备注 顾村镇 绿洲花园B块（美国爱康） 99弄 5414 418 156 37% Mar-06 沙浦路518弄 5460 458 215 47% Nov-06 水产路858弄 4922 1020 655 64% Jun-05 顾荻路161弄 5225 351 244 70% Apr-07 水产西路729弄 6036 324 255 79% Oct-06 瑞丰园 陈太路1456弄 5539 366 231 63% Sep-06 聚丰园路500弄 4158 378 250 66% Apr-06 聚丰景都 聚丰园路628弄 6049 271 243 90% Mar-07 --阳光水岸家园6 纬地路88弄 6604 66 0 0% Jan-06 6604元/平米是住宅成交价，现66套是商业 宝山台鼎中小企业园二期25 真陈路1398弄 4804 198 182 92% Jan-05 2007-7-29 宝山项目市场定位报告 第 20 页 共 20 页