中国商业地产短线操作之完全攻略..doc

中国商业地产短线操作之完全攻略 2005年8月，在距原定开业时间不到3个月之际，位于上海市普陀区真光路，与欧倍德、麦德龙毗邻，号称上海最大MALL的兴力达国际广场陷入“半停工”状态。　　项目主要开发者兴力达集团的负责人，是排名2004年福布斯中国富豪第132位的张均。上海兴力达国际广场是在已完工87%的关键时刻，出现了资金链断裂。张钧不仅出让了兴力达国际广场大股东地位，退出上海滩，还背上了5亿多元的债务。　　该项目先是由原股东之一的普陀区长征镇直属企业新长征集团接管，之后由排名上海地产50强之首的绿地集团正式接盘。兴力达国际广场将更名易主。　　在商业地产领域打拼了10年的四川兴力达集团，并非因为盲目的短线操作而导致今天的被动。在四川绵阳，兴力达集团已开发过兴达广场、兴达国际大厦、兴达商业中心等商业地产项目。　　而该公司以往所操作的项目，如上海兴力达国际装饰城等采取的恰恰是长线操作模式。兴力达国际装饰城甚至是一个堪称成功的项目，在初期每年可回收7000万元租金。但是到了2004年，这一数字降到了4000万。　　兴力达国际广场项目投资23亿元，总建面积45万平方米，包括精品建材世界、购物中心、五星级的裕都国际大酒店、商务楼、公寓式办公楼、家电电脑世界、食品超市中心、影视娱乐天地、国际汽车广场、精品服饰名店街等综合项目。是一个商贸、办公、休闲、展示、餐饮等无所不包的大型复合商贸建筑群。　　兴力达国际广场与张钧在上海的处女作，投资仅3亿元的兴力达国际装饰城已不可同日而语。这对兴力达集团来说，存在着巨大的资金压力。但该项目功亏一篑的原因，却不能全部归结于自有资金的欠缺和融资渠道的不畅。事实上，目前中国大部分发展商都会碰到同样的资金问题。　　抛开兴力达国际广场包罗万象、主题庞杂的规划不谈，未能探索出一条商业地产短线操作的创新之路，才是导致其失败的根本原因。　　中国商业地产：放弃短线操作还为时过早　　自2004年起，国务院总理温家宝就多次批示对购物中心过热进行清查。由银监会、商务部、发改委、建设部等部委联合发起的全国范围内的大型商业设施彻查结果表明，全国购物中心总数达到了400个左右，投资总额达2000多亿元。而同时据来自民间机构的调查结果表明，全国购物中心总数实际上达到了600个左右，投资总额则在3000亿元以上。　　尽管在这一轮清查中有一大批项目流产，但这丝毫没有减弱各地政府和发展商对商业地产的热情。即使在房地产宏观调控政策出台之后，商业地产也没有受到明显的影响，甚至还出现了只增不减的势头。在住宅地产遭遇寒流之际，反而有更多的发展商进入商业地产领域，试图寻找地产市场的冬日之春。　　2005年7月始，商务部又开始了对全国商业地产的新一轮大调查。在缺少宏观调控和系统开发理论的情况下，中国商业地产几乎在各地泛滥成灾。不仅大量项目缺乏准确的定位、科学的规划和成熟的营销模式，而且项目重复上马现象严重。这种违背市场规律的做法，无疑将给国民经济和开发商自己背上沉重的包袱，并将造成社会资源的巨大浪费。在表面的繁荣背后，商业地产俨然已成为中国当前都市经济的“不能承受之乱。”　　面对众多发展商在商业地产领域败北的现状，关于中国商业地产出现了一些反思的声音。这其中，最常见的就是放弃短线操作的观点，并似乎已成为业内人士的共识。然而，这些观点并没有经过深思熟虑，有的则只是一些媒体记者的臆测。　　根据中国商业联合会的调查，目前在中国购物中心投资领域唱主角的是地产商。其它类型商业项目的投资情况也大致如此。按商业地产正常开发的实际情况，一个MALL项目中自有资金一般只占5％左右，95％的风险由银行承担。如果按照国际上流行的长线操作模式，要收回全部投资可能需要十几年甚至几十年。这是绝大部分中国发展商所不能承受的。　　因此，在目前阶段，对短线操作模式的全盘否定，并不符合中国实情。由于中国发展商的实力和融资渠道所限，短线操作仍是一种难以割舍的手段。尊重事实，探索中国商业地产短线操作之科学策略，才是一种真正务实的做法。在此方面，少数发展商已经做出了表率，并积累了一些宝贵的经验。 所谓短线操作，主要是从资金回笼的角度而言。资金回笼快谓之短线操作。目前流行的短线操作之弊端在于，虽然资金能够快速回笼，但由于产权分散在大量投资型小业主手中，因此埋下了后续经营的隐患。而通过策略的调整，这种短线操作的弊端是完全可以避免的。　　真正的短线操作是与长线操作的结合。既可使开发商资金快速回笼，又能有效地规避后期经营的风险。对处于当前市场环境下的中国开发商来说，无疑是两全其美的可行之策。　　而目前在中国流行的无长线规划的短线操作，则根本还没有达到商业地产的层次，属于非理性的投机行为。这实际上是开发商拿自己的钱打水漂。这种行为，是中国商业地产市场不成熟的产物，严格来