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(提案)
广西无限飞扬传媒有限责任公司
2009年8月27日
(一)市场背景
一、全国楼市——宏观向好
1、09年以来国民经济运行出现了积极变化,整体表现好于预期
从中国陆续公布的09年一季度经济数据显示,去年以来全面实施的一揽子刺激方案,已经使国内经济出现积极变化,但当前经济仍存在较大下行压力,为了保持未来复苏的持续性,政府在不断完善宏观调控政策。
在一系列政策措施的刺激下,多项经济虽然被视为经济“风向标”的外贸形势依然严峻,但进出口同比跌幅正在收窄,环比则大幅反弹,说明一些行业和企业效益正在恢复。此外,无论是体现企业活跃程度的发电量运输量的反弹,制造业采购经理指数和企业家信心指数的攀升,还是股市、房地产市场的交易量扩大,以及规模以上企业增速逐月回升,均反映了中国经济发展的积极信号。
2、09年全国楼市回暖,以刚性需求与改善性需求为主
据高华证券提供的数据显示,2009年初至5月10日,全国15个城市中有14个城市的交易量上升。与2007年相比,已有数据的12个城市中有9个城市的交易量上升。根据北京、上海、深圳三地房地产交易管理网数据统计,2009年第一季度,京沪深三地新房交易量创新高,同比2008年同期新房交易量平均上涨了100%以上,北京和上海两地交易量甚至达到了2007年同期水准。另据国家统计局近日公布的数据显示,1-4月,全国完成房地产开发投资7290亿元,同比增长4.9%,增幅比1-3月提高0.8个百分点。
楼市的回暖主要是刚性需求大量释放以及救市政策促成。2008年受全球经济危机的影响,许多购房者的刚性需求受到压制,造成市场整体成交量萎缩,但随着房地产刺激政策利好以及行业变化,改善型购房者开始入市,推高楼市成交量。政府从上年9月开始,不断出台有利推动中低端楼房需求的政策,其中包括减少借款利率,下调购房者的首期付款,加大房贷利率折扣和削减契税和印花税。这些政策大大降低了首次购房者的负担能力。据仲量联行在上海的统计,平均按揭分期付款占可支配收入的百分比也从56.4%下降到41.8%。
3、09年南宁楼市回暖,成交量和价格呈上涨趋势
2009年上半年,南宁全市完成全社会固定资产投资406.34亿元,同比增长53.55%,同比加快28.25个百分点,比一季度加快16.41个百分点。其中,全市城镇固定资产投资379.2亿元,同比增长53.43%。在城镇固定资产投资中,基本建设投资、更新改造投资和房地产开发投资分别增长88.33%、62.27%和4.3%。总体看来,上半年南宁经济走势良好。
而南宁房地产在经历了08年消费者和开发商的博弈之后,虽然仍有持币观望心态存在,但在国家刺激经济增长的政策措施推动下,2009年上半年全市房地产开发投资继续保持适度平稳增长的态势,房地产销售回暖迹象明显。 一方面,是南宁购房刚性需求得以释放,带动销售;另一方面,由于国际金融形势起伏跌宕,国内货币大受株连,造成相当的人心恐慌,担心贬值的疑虑不断生高,也造就了新的投资客阵营,扩大了楼市的需求。
上半年,全市商品房销售面积达到314.2万平方米,同比增长34.98%,比上年同期增幅提高45.93个百分点;商品住宅平均售价4152元/平方米,同比增长9.42?%。?其中,二季度成交量持续在高位运行,月成交量在60万平方米以上,还创下了月成交70万平方米的历史纪录。而6月份的单月成交均价,则更是上涨至4625元/平方米,涨幅超过9%。
原因:
一方面,是购房刚性需求得以释放;
一方面,由于国际金融形势起伏跌宕,国内货币大受株连,造成相当的人心恐慌,担心贬值的疑虑不断生高,也造就了新的投资客阵营。
4、南宁市场热点
A、凤岭、琅东领跑
荣和大地:会展中心3万人开盘盛典;
凤岭新新家园:上千人争抢百来套住房;
汇东郦城:3000多人苦候200套房;
B、熟盘、熟市
台湾街每次开盘即告售罄;
荣和·中央公园、万昌·上海滩公馆价格一涨再涨;
C、其他板块
价格攀升。
5、南宁楼市下半年走势预估
一方面,专家及开发商普遍看涨楼市;
一方面,放量增加,价格上涨过快导致购房热情冷却,亦有可能导致市场趋缓。
二、项目入市面临的区域概况
1、项目综述
项目位于南宁市最受注目的区域——东盟商务区核心,东南面临桂雅路,东北面临合作路,西北面临中柬路,西南面接耀凯·凤岭1号。项目占地22266平方米,总建筑面积约为93993平方米,由4栋16层(A、F、G、H 栋)和5栋23-24层(B、C、D、E、I 栋 )高层住宅围合而成。住宅户型面积主要集中在95㎡和140㎡两个波段,其中户型面积为95平米的复式户型占可售套数的41.97%,140㎡左右的占了可售套数的52.68%。
2、产品面临的情况
就区域市场而言
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