五龙湖山庄别墅策划..doc

五龙湖别墅?策划 一 导言 在鲁南辽阔?的地面上，共有326?个湖泊星罗?棋布，五龙湖是最?美的一个。她镶嵌在环?境优美的沂?蒙山中，更有浓厚的?历史传承。公元626?年，李世民东征?凯旋，曾在此驻军?，欢庆胜利，这里更成为?福贵吉祥之?地。1958年?，这里筑坝蓄?水，高湖平起，面南而现碧?波万顷，随成居高临?湖，山水相依，上风上水之?地。 五龙湖山庄?，欧式经典湖?泊别墅，温馨在握，尽享尊贵。 二、市场分析 近年来，我国的城镇?化日渐加快?，本地区高端?消费人群开?始产生。目前，鲁南地区的?经济以每年?16.5%的速度高速?增长，按照这个速?度，到2020?年，平邑的人均?国民收入将?达到465?4美元，主城区人口?将达到40?万人，月10万户?，按照国际惯?例，别墅消费人?群大概占到?城镇总人口?的2%，即约200?0户，再加上本地?文化里，比较重视落?叶归根，许多再外闯?荡多年的企?业家、高消费人士?，都希望回家?乡安度晚年?，因此本地区?在2020?年的别墅消?费规模约有?3000户?。 另外，由于五龙湖?属于省级风?景度假区，部分别墅亦?可采用豪华?度假宾馆的?方式获取受?益，或可租可售?。 三、SWOT分?析 （一）、优势 自然环境优?美。 五龙湖地带?植被覆盖率?高达48%，空气清新，水资源丰富?，别墅建筑在?唐村岭上，座北朝南，居高临下，北面、西面和东南?面都是植被?茂盛的山地?，风景优美。 交通便利。 五龙湖所在?地有一个叫?唐村岭的小?镇，基础设施较?好，距县城8公?里，驾车车10?分钟可以到?达平邑主城?区，也是十分钟?多一点便可?到达日东高?速公路的入?口，日东高速与?京沪高速相?通，南北惯穿。自驾车2小?时，向东可到达?海边，向西可到达?孔子故里曲?阜， 8小时可达?上海，10小时可?达北京。 历史文化氛?围浓厚。 此地曾是唐?王李世民凯?旋庆祝胜利?之地，自古被认为?是富贵吉祥?之地。且同时有大?量民间传说?，这些传说稍?加整理，便可成为浓?厚的文化积?淀。 依山傍水，符合中国传?统风水学的?要求，为上风上水?之地。 鲁南地区是?中国传统文?化的发源地?，居民比较重?视传统风水?学。 临近旅游区?，可节省基础?设施的建设?成本。 五龙湖别墅?已被规划为?省级旅游区?，别墅区域附?近的杏花岛?等旅游景点?的开发会带?动唐村岭镇?的基础设施?建设，更会有利于?主城区至五?龙湖的交通?完善工作。 另外，规划成旅游?区后也可加?强该区域的? （二）劣势 可能会涉及?到搬迁问题?。 目前处在五?龙湖被畔面?南的坡面为?最忧地段，这里背后仅?靠唐村岭小?镇，交通最为便?利，可作为五龙?湖别墅项目?的一期开发?地域。目前，这里暂无人?居住，依然为天然?植被带，但因本案规?划时间较长?，执行时间约?在2020?年前后，不排除有人?迁入定居的?可能。 通往主城区?的道路仍有?改善的必要?。 目前，由主城区通?往五龙湖的?道路为上世?纪90年代?修建的柏油?路，年代较长，尤其是牛山?至唐村岭段?5000米?，路面较窄。2020年?前应设法促?成修缮或扩?建该道路。 （三）机会 1、平邑主城区?南扩。 据平邑政府?城区扩建远?景规划，今后10年?，主城区将向?南扩建，东南方向将?扩至浚河河?畔，西南方向将?扩至牛山北?麓。而五龙湖别?墅区正处在?主城取得南?偏西约20?°方向。主城区的南?扩，会缩短通往?五龙湖别墅?取得距离。如果，2020年?前后主城区?顺利扩至牛?山北麓，则五龙湖别?墅区至主城?区的距离将?缩短至6公?里。 鲁南地区经?济持续高速?发展。 近些年，受山东整体?经济的影响?，鲁南地区的?经济开始发?力，平邑近几年?招商引资工?作取得很大?成果。工业化指数?提升快速，居民收入持?续增加，部分企业的?发展造就出?一批富豪阶?层。为别墅项目?提供庞大的?消费群体。 中国城镇化?进程加快，城市扩张从?主要城市向?下游城市转?移，中小型城市?在未来十年?将迎来发展?的黄金期。 （四）、威胁 根据平邑中?长期发展规?划，主城区扩张?后，将在城南浚?河上筑橡胶?坝，形成较为宽?阔的河道水?面，沿河估计会?有较大的地?产开发，目前尚难预?测房产的品?种及规模。 未来主城区?将开发大量?高档住宅区?，有可能分散?一批高档需?求。 四、产品分析 五龙湖别墅?为高档湖泊?别墅，距主城区有?一定距离，因此其产品?定位就应以?开发高档独?栋为主。同时做好整?体规划，利用好自然?环境，拓展水面空?间。 别墅区整体?开发布局。 五龙湖别墅?区背后以唐?村岭镇为依?托，拥有自然起?伏的沿湖地?势，同时又有广?泛前瞻的宽?阔水面，为打造成熟?的休闲度假?别墅区提供?了基础。 首先，加快唐村岭?镇的基础设?施建设，包括拓宽路?面，建