南京市珠江路劳动村地块项目市场调研及可行性研究报告..doc

南京市珠江路劳动村地块项目市场调研及可行性研究报告 市场调研及可行性研究报告 苏垦机构·美地置业 2006年11月14日 目 录 4第一章 项目资源检索 4一、 项目背景 5二、 经济技术指标及产品基础形态 6第二章 把握大势——南京写字楼市场扫描 6一、 南京写字楼市场七大特征 71. 城中写楼板块地位不可动摇，河西江宁异军突起 82. 全市写字楼市场供应量达150万㎡，竞争日益激烈 93. 中高档写字楼大行其道，商住综合楼退出市场 94. 市场容量增大，供给结构失调，空置率增加，投资风险增大 95. 个性化写字楼走俏，市场进入档次划分和行业划分的阶段 106. 销售面积呈现两级分化的特点 117. 成交单价增加，成交总价降低 12二、 2006年写字楼销售市场概况 121、2006年1-7月全市办公用房销售情况 122、2006年上半年城中写字楼上市一览 143、河西写字楼供应体量 144、江宁写字楼供应体量 15三、 南京写字楼历史参考价格 151、主要楼盘价格列表（2003-2004年数据汇总） 162、2005年新开盘销售的写字楼价格情况 163、总体市场分析及走势判断 18第三章 珠江路沿线写字楼及商业市场调研 18一、 南京珠江路——“北有中关村，南有珠江路” 19二、 珠江路沿线写字楼调研 191、珠江路沿线写字楼供应体量 202、写字楼物业分布特点 213、写字楼物业定位分析及物业指标特点 224、珠江路近期即将新上市办公物业 235、珠江路写字楼物业价格及租金 246、珠江路写字楼客户分析 267、珠江路沿线及市区主要楼盘外立面 31三、 珠江路商业市场调研 311、 珠江路商业的市场布局 332、 珠江路沿线写字楼底商的租金/售价及主营业态分析 35第四章 物业投资可行性分析及成本估算 35一、 项目SWOT分析 351、优势： 352、劣势： 363、机会： 364、威胁： 37二、 市场定位及具体产品建议 38三、 具体的开发建议： 381、 整体规划要求 382、 商业部分规划设计要点建议： 393、 办公楼设计、开发要点建议 40四、 运营成本测算 41五、 预期收益及利润率 42附录一：珠江路沿线调研楼盘资料库 61附录二：南京市重点写字楼个案资料库 80附录三：5A级的智能化写字楼标准 第一章 项目资源检索 项目背景 1、项目名称 ：珠江路劳动村地块 2、建设性质：商业、金融、办公 3、项目建设单位：南京泰基房地产开发有限公司 4、项目拟建设地点： （1）位置：珠江路小营段南侧，东临城东干道，南临秦淮河 （2）自然资源状况：项目南临内秦淮河，北望玄武湖，东眺紫金山，高层部分具有绝佳的开阔视野和景观资源。 （3）行政区位：项目地处珠江路电子一条街的东端，隶属玄武区。 （4）交通环境：随着龙蟠路的施工建设，以及南京城市的“井字形”快速通道的建设完成，龙蟠路——珠江路——后宰门大街一线的交通状况在未来2年内将得到很大的改善，北达：玄武湖、鼓楼广场、南京火车站，东达：明故宫、北安门街、沪宁高速入口，西接：太平北路、洪武北路、中山北路，通达新街口，南向：夫子庙、中华门和禄口机场。 经济技术指标及产品基础形态 分类 指标 项目总占地面积 4535.5㎡ 实际土地使用面积 4106.8㎡ 市政配套面积 628.7㎡ 容积率 5 建筑密度 45% 高度 80米 绿化率 25% 地价 1亿元 土地性质 商业、金融、办公 根据项目基础经济指标、土地性质及规划要求，我司对本产品的基本形态进行初步计算，我们项目的基础形态基本为以底层商业加高层办公为主的，中小体量商业/办公综合物业。基于目前1亿元的土地拍卖价格，本着土地运营和项目运营利润最大化和风险最小化的要求，本项目的档次可定位在中高档。 指标 数值 备注 总建面 22677.5㎡ 总建面=项目占地×容积率 裙楼单层 最大面积 2040.98㎡ 裙楼单层最大面积=项目用地面积×建筑密度 绿化面积 1133.88㎡ 绿化面积=项目占地×绿化率 地上建筑层数 16-20层 裙楼底商：4.2-4.5米 办公标准层：3.9米左右 地下建筑面积 2500㎡ 根据建筑规范要求，地下面积不得 低于2层平均楼面面积 车位 115个 根据规范要求：每100㎡建筑面积0.5辆车位 第二章 把握大势——南京写字楼市场扫描 南京写字楼市场七大特征 城中写楼板块地位不可动摇，河西江宁异军突起