南京河西新城住宅地块项目投资分析报告..doc

南京河西新城住宅地块项目投资分析报告 南京河西新城住宅地块项目投资分析报告 一、项目基本情况介绍： 本项目土地位于南京市建邺区河西新城板块。 规划指标： （略） 二、区域背景及河西功能定位： 1、建邺区概述： 本项目位于南京市区的建邺区，建邺区是南京市6个主城区之一，位于南京城区西南部为加快南京的现代化建设，拓展城市发展空间，南京政府于2001年下半年作出了建设南京河西新城的战略决策，并于2002年组织实施了大规模的区划调整，河西新城的主体部分划入建邺区，同时，建邺区的新街口部分划出。外秦淮河沿区域东边缘自南向北流淌；长江沿区域西边缘顺流直下，两水系均可通航，构成建邺区外向交流的水运要道。具有交通便捷、人气旺盛、发展潜力巨大等有利条件。建邺区的开发建设中，河西新城将成为以文化、体育、商务、商业等功能为主的城市副中心，是展示现代化南京的窗口。南京秦淮河以西被称作“河西”，河西新城区的建设蓝图围绕“十运会”奥体中心的建设，将成为集文化艺术中心、科技中心、博物馆、图书馆、会展中心及商务金融中心于一体的大型现代化设施中心，同时三面临水的河西将做足“水文章”。、CBD建设宋都、紫金、东渡、新城大厦、欧洲城等5个项目交付使用，四季仁恒、圆通广场、中泰国际广场3个项目主体封顶，裙楼部分实现运营，引进1-2家大型商贸业，CBD步行街初具形象。、基础设施建设CBD中心支路、滨江大道二期（纬九路-双闸路）等总长约20公里的道路，使中部地区路网成环成网；按规划启动南部主框架道路建设；建设红旗河等10公里的河道，以及胡家闸、红旗两个每秒共计27个流量的泵站。公共配套建成金陵江滨国际会议中心酒店、渔人码头，继续推动金陵图书馆等文化配套建设，使奥体—滨江文化体育轴线基本成型。续建1所高中、1所初中、3所小学或幼儿园，适时开工金陵中学附小、南外分校等学校，推进明基医院建设，完成区级医疗服务中心建设，建设2个邻里中心。国际博览中心规划总建筑面积约28万平方米，08年要建成一期约14万平方米。环境景观绿博园、滨江公园绿化养护，续建滨江公园D区，；根据CBD标志性建筑建设及场地退让条件，及时推进中央公园、CBD绿轴等景观绿化建设。居住片区完善居住片区的配套建设，同时实现新开工100万平方米，保持河西新城房地产业健康、持续发展。 据南京市统计局必威体育精装版统计资料显示，截至10月份，南京市房地产在建施工面积达到了2016.48万㎡，比去年同期增长50.3%，住宅施工面积1591.76万平方米，依然保持主导地位。随着房地产市场持续升温，全市商品房空置面积总量逐年减少。2002年前，商品房空置总量基本保持在80万平方米左右；2003年下降到60万平方米；截至年10月份，已经下降到38.1万平方米在全国房地产市场普涨的态势下，南京楼市表现尤为突出。有消息报道，南京房价涨幅居全国前茅三季度南京房价涨幅又有所扩大，其涨幅为17.7%。由于看好南京市场前景，大连万达、深圳万科、深圳中海、天津顺驰等外地地产巨鳄纷纷抢滩南京河西市场，超前的规划使河西前景诱人。截至目前，河西地区平均房价年增幅达15% 2、建邺区市场整体供求现状： （万平方米） 分析： 从以上统计数据来看，区域内商品房规划总量体比较大，达到332万平方米； 已推量体占总量体的60%，后续量体达到150万平方米以上，并且将会在未来1-2年逐步释放，故未来市场会有一定压力； 已推量体的去化率达到80%，去化情况较好，说明市场需求量目前较大，宏观调控对区域市场并没有形成较大冲击。 3、建邺区住宅市场各面积段去化率 分析： 很明显，130-140㎡和90-100㎡两个面积段是去化的绝对主力，其中130-140㎡供给、需求比例都为最高； 80㎡以下的户型需求不大，供应量也较少，去化比较快；而150㎡以上的户型（多为4R和复式）有一定的需求量，但供大于求的现象比较突出，因此去化相对比较缓慢。 产品的面积应当以90-140㎡为主，可适当补充小部分90㎡以下的户型，大面积的复式目前不宜过多采用。 四、本案区域市场分析： 1、周边典型楼盘当前市场售价： 项目名称 项目总规模面积 （万平方米） 开盘日期 在售均价 （元/平方米） 地址 销售率 产品形态 1 欧洲城2期 34.7 2007.4.8 9000 江东中路与梦都大街交汇处 75% 小高层、高层 2 星雨华府 37 2007.4.28 8346 应天西路与江东中路交汇处 98% 小高层、高层 3 万科光明城 27.6 2007.3.20 9447 嵩山路121号 99% 小高层、高层 4 朗诗街区印象 30 2007.3.10 11000 河西大街87号 84% 小高层、多层 5 万达华府 10.18 2006.12.16 7971 嵩山路128号 75%