南证大厦市场调查报告..doc

z国际商业顾问 二零零四年十月八日 目 录 1.0项目概述…………………………………………………………………………03 1.1项目概况……………………………………………………………………03 1.2项目周边环境………………………………………………………………04 1.3项目有关经济技术指标……………………………………………………05 2.0天河区概况………………………………………………………………………06 2.1政区人口……………………………………………………………………06 2.2天河商厦现状………………………………………………………………06 2.3天河商圈…………………………………………………………………08 2.3.1天河城商圈……………………………………………………………08 2.3.2定位……………………………………………………………………08 2.3.3趋势……………………………………………………………………09 2.4天河商铺供需情况…………………………………………………………11 2.5商业发展机遇………………………………………………………………12 2.6未来商业规划………………………………………………………………12 3.0项目周边情况…………………………………………………………………13 3.1商厦比较……………………………………………………………………13 3.2周边环境……………………………………………………………………15 3.3项目分析……………………………………………………………………17 1.0 项目概述 1.1项目概况 项目位于天河区体育东路140-148号，地处新世纪广州金融贸易中心地带。项目正对大型体育中心，附近配套设施基本成熟。 项目位置图 项目占地5000㎡，总建筑面积44041㎡，总共层高32层。外立面按欧洲古典式建筑风格设计，首层大堂酒店式设计，大圆柱包镶大理石，配置美国上海联合开利1750冷吨中央空调。 项目所涉及行业有金融、保险、证券、贸易、IT、科教、旅游、饮食、医疗、广告、装饰、纺织、中介代理服务等。现整座大厦的办公人数约3000人。聚集人气，地段良好，行业种类较为齐全，定位为新世纪的国际金融商贸中心。 项目楼层功能分布 楼层 功能分布 -2、3F 大型停车场（采用自动停车收费系统） -1F 娱乐 1F 大堂、大厅集银行、商务、票务、名牌服装 3F 娱乐 4F 名牌酒家 5～7F、23F 广东省归国华侨联合会总部 8～29F 写字楼 1.2 项目周边环境 项目所在位置天河北，汇集了不少高档写字楼物业，商务气氛十分浓厚，而且该地段拥有完善的市政配套及生活、交通设施，因此越来越多的外资企业、合资企业、金融机构、国内外大型公司进驻首选天河片区作为办公地点。 项目周边配套 银行 餐饮 公共交通 农业银行 中国银行 交通银行 工商银行 招商银行 商业银行 发展银行 川国演义、唐人街、 中森名菜、澳门街、 东悦海鲜酒家、 巴仙鍋海火锅、 广州酒家 体育中心东门站：130、136、233、240、280、39、515、6、15、17、22、54、62、195、512、813、旅游公交1 天河北路站：133、136、177、185、191、230、263、283、302、41、43、45、512、515、54、547、551、810、813、883 地铁：1号线 1.3 项目有关经济技术指标 大厦楼高：32层 占地面积：5000㎡ 总建面积：44041㎡ 其中： 商业： 7770㎡ 写字楼： 29529㎡ 电梯： 8台垂直梯 2台观光梯 停车场： -1层4242㎡ -2层2500㎡ 收楼日期：2001年3月 项目正立面 使用率： 80% 外资公司：约占30%（英国、法国、德国、韩国、日本、瑞典、印尼、 意大利、澳大利亚等国的办事处及联络点） 2.0天河区概况 2.1政区人口 天河区是广州市辖的一个行政区,位于广州市东部,地处城乡结合部。西部东山，东依黄埔港，北靠白云山， 南涉珠江天河城市东移、东站建成、穗港直通车开通，天河北已经成为了目前广州以至国内一流的CBD。围绕天河体育中心有中信广场、国贸中心、大都会广场等十多座甲级写字楼，是IBM、英特尔、思科、微软、EPSON、HP等高科技企业的聚集之地，还有20多家金融机构等服务机构入内。 天河大商业圈仍处于起步阶段，在这个商业圈中，以天河城、正佳广场主导的shoppingmall为中心，而其他互补型的商业，只是初具规模，尚未完全凸显。所以在天河，专业市场和与天河城、正佳在经营范围上具