厦门邮电通信枢纽大厦项目市场调查..doc

厦门邮电通信枢纽大厦 项 目 报 告 2008年6月5日 目 录： 1、项目概述 P3-8 2、厦门写字楼市场调查报告及厦门邮电通信枢纽大厦项目建议 P9-27 3、合作建议 P28 4、厦门邮电通信枢纽大厦模型图 5、厦门市计划委员会文件 厦计投资（1996）061号 6、厦门市计划委员会文件 厦计投（1993）253号 7、建设工程规划许可证 8、建设用地规划许可证 9、用地范围 10、总平面图 11、大厦一层平面图 12、大厦裙房地面图 厦门邮电通信枢纽大厦项目概述 厦门邮电通信枢纽大厦地点在湖滨南路延伸段与规划NO.1路交叉处，位于西堤外，海关办公楼用地东侧，国贸金海岸南侧，信融城西侧，毗邻厦门海湾公园。大厦基地建设用地15475㎡，含代征道路用地的总用地面积16761.418㎡。大厦基本数据如下：容积率8.3，建筑密度36%，绿地率30.00%，总建筑面积170138㎡，建设高度249.7米（其塔顶高度342.2米），层数地下3层、地上裙楼8层、塔楼66层。 建筑设计简介 （一）、建筑方案招标及定搞 1994年10月，原厦门市邮电局就厦门邮电通信枢纽大厦工程的建筑方案进行国际招标，共有美国伊利诺斯洲芝加哥SKIDMORE，OWINGSMERRILL（简称SOM）建筑设计事务所（主要作品有美国西尔斯塔楼、上海金茂大厦）等8家国内外知名设计单位参加，1994年12月邀请国内知名的专家对9个方案进行评审，最后美国SOM设计事务所的方案中标。中标设计单位美国SOM设计事务所是世界著名的综合性建筑设计事务所，主要作品有美国西尔斯塔楼、马来西亚双塔、上海金茂大厦等；该事务所曾被克林顿授予美国优秀设计事务所，且厦门邮电通信枢纽大厦的设计方案也被评为优秀方案。在厦门市政府及建设相关部门的关心及大力支持下，本项目的建设占地增加了4123.401㎡，总建设占地增至15475㎡；在厦门市规划局的支持下，方案经过预审及正式审批形成了目前实施的最终方案。 （二）、总平面布局 设计对总平面的布局做了细致的考虑，基地上致上分成西北和东南两个部分，西北部分设有裙楼，而东南部分设有塔楼和楼前花园。连廊沿塔楼设置并直接与裙房相连。塔楼靠东北边的红线而立，这样在塔楼与湖滨南路和一号路的交叉路口之间留出了大块空间。从市商业中心沿湖滨南路走近大厦，塔楼的布局给人们创造了一幅直观近景，远眺而去是一幅在山脉和大海衬托下的全景。 行人及车辆主要是通过塔楼门前的花园出入基地。在塔楼/连廊和裙房的入口处设置了上下车车道，并没有可供小轿车和大客车使用的雨蓬。塔楼的前门朝南，裙楼的前门朝东南。停车场的坡道入口设在位于裙楼旁边的入口花园中。特大型的卡车可从一号路和基地西边的辅助路出入卡车装卸平台，其出入地下停车场的路线设在辅助路。 （三）、建筑设计的主要特点 塔楼 （1）、建筑设计思路： 通讯的精髓在于交流信息，其传递基本由电脑来承担，而电脑通讯的基本单元是电磁波，调整电磁波可以使它更加清晰并富有生气；厦门邮电通信枢纽大厦的设计力图用实体把对电磁波的直观认识与厦门的文化属性融合起来，其建筑展现始于一系列的垂直图案，从都市的角度画出一个与大地和蓝天相连、螺旋式上升的电磁波和圆柱体；此连接既象征着厦门与全球的联系，又体现设计的内涵。 （2）、建筑设计特点： 美国SOM设计事务所用“区段电梯外挂”、“螺旋上升空中花园平台构件外露”等建筑手法，创造了一座二十一世纪厦门信息港标志性建筑，整个建筑造型别致，迸发出时代的气息，为厦门岛西海域沿岸景线又增添一处耀眼的光点。 区段电梯外挂：塔楼垂直交通共由34部电梯承担，其中核心筒内有4部（2部消防梯、2部高速梯），外框筒外挂有30部；外框筒外挂电梯有6部高速电梯（速度6m/s、在24层及48层停留转换）、5段区段电梯（共24部、每段有4部、每12层为一段）。通过“区段电梯外挂”的设置，解决了超高层建筑主要竖向交通---电梯占用楼层较多面积的缺点，使本项目楼层的有效使用率达到84.37%。 螺旋上升空中花园：首层T2---T26轴间有一三层楼高的空中花园，依顺时针方向逐轴循环上升每三层楼都有一空中花园；从46层开始，空中花园由一个变为基本对称的两个至60层止。空中花园共有25个，面积约2500㎡，可作为员工休息及空中绿化场所，其形成的空中立体绿化及体现电磁波的基本设计意图具有独特的景观效果。 （3）、工程系统 建筑系统基本情况 塔楼建筑造型为一圆柱体，外径43.3m，核芯筒内径15.4m，总建筑面积100046㎡；外墙为建筑幕墙系统；建筑高度248.8m，屋顶有一