团结路待开发项目可行性分析报告..doc

团结路待开发项目 可行性分析报告 敬启者： 通过本次分析与研究认为，贵司团结路项目处于良好的市场发展环境中，无论在售住宅市场、潜在的待开发住宅市场，或是城市的规划与实施，都十分支持该项目的发展。 通过客观的市场调查以及数据分析，我司认为，团结路项目至2006年底的市场可接受价格为5000元/㎡。与之对应，容积率为4.0时的土地可接受价格为415万元/亩，容积率为5.0时的土地可接受价格为519万元/亩，基本与近年周边区域的土地交易价格持平。 然而，为实现目标项目更佳的销售价格水平，同时亦需要通过产品创新等方式予以实现，项目运作上需要有更审慎的态度，及赋予战略性的眼光。 由于时间所限，难免疏漏，不足之处，诚盼指正。 祝，贵公司团结路项目，圆满成功！ 武汉新鸿泰房地产代理有限公司 2005年12月6日 壹、总体研究思路 根据前期双方沟通并确定之合作意见，确定本次团结路《待开发项目可行性分析报告》总体研究思路如下： 图：总体研究思路 市场环境研究 周边环境及影响分析 潜在市场调研 当期住宅市场调研 基础定位 消费群体定位分析 土地价值研究 土地市场分析及有关建议 共分为5部分内容组成： ■ 市场环境研究 □ 当期住宅市场调研 主要反映研究时点的市场情况。通过价格、供需情况、产品结构等的综合调研、分析，判断目标项目所处的市场环境及可能的定位方向。 □ 潜在住宅市场调研 主要反映研究时点1-3年内可预知的市场潜在供应情况，及其对市场环境可能造成的影响，或发展趋势。 □ 周边环境及影响分析 主要反映项目周边环境状况及对项目的影响。 ■ 基础定位研究 确定目标项目合理的市场定位，总建筑规模、建筑形态，及可实现市场售价。 ■ 消费群体定位分析 确定消费客群的定位，利于营销推广和执行，便于顺利实现销售。 ■ 土地价值研究 采用假设开发法研究目标地块的合理市场价格接受区间。 ■ 土地市场分析及有关建议 对目标地块交易过程中可能出现的竞争或问题，进行若干建议。 贰、市场环境研究 ■ 研究范围 图：研究范围及样本分布 本次研究的范围界定为以徐东大街为主轴，向东延伸至东湖湖岸线，向南延伸至黄鹂路（两侧各延伸200米），向北不超过青山桥的区域。 ■ 研究时点 本次研究工作调研时点截止2005年12月4日，所有调研数据截止该时点为准。 一、当期住宅市场调研 （一）区域住宅市场概述 徐东区域的发展，属于典型的“桥梁经济”模式。1995年6月18日，武汉长江二桥建成通车，徐东区域房地产市场由无而兴，昔日的城市边缘地，一跃成为武汉市内环线江南的重要交通节点。经过十年的发展，徐东地区不断实现着跳跃性增长，价格水平从1995年通车时的1000元/㎡，发展到2000年末，多层均价近2000元/㎡，目前区域小高层价格早已突破3500元/㎡。 从徐东区域房地产市场的发展演变情况看，脉络清晰： ■ 从线实现向面的发展与扩张。 最早的徐东片区，房地产开发主要沿徐东大街一线（和平大道——中北路段）展开，道路两侧延伸不超过200米。十年之后，受沿线可供开发土地资源的限制，及重大城市规划的影响，徐东片区开始并正在实现着“由线向面”的发展扩张。 东面，武青三干道的开通，使徐东区域与青山区域的房地产壁垒完全打破，市场正趋于不断融合；南面，除线性发展已有的向中北路区域延伸外，岳家咀区域获得快速发展，徐东区域有进一步与东湖区域融合的趋势，并已正式列入武汉市城市总体规划；西面，蓄势待发，65万㎡的水岸星城项目，使沙湖区域逐步向武汉市高端居住区过渡，跳跃性的发展已成为必然态势；北面，隔江眺望永清片，一座总建筑面积近150万㎡，结合新天地商业区、高档写字楼、高端居住区、高档酒店的综合城市功能区，正逐步跃然纸上。 徐东区域，就是这么一个四面环抱，正实现从线向面转换的发展型区域。区域的核心位于武青三干道与徐东大街交汇的徐东商圈，是徐东区域房地产市场发展的未来着力点。 ■ 移民型的区域，且对客群的吸纳能力日渐增强。 与发展阶段对应，新兴发展的徐东区域，最早就是一个移民型的区域，内部购买力资源匮乏，主要借助区域的综合发展形成为消费客群流入的盆地。 盆地的面积正逐步扩大，而盆地的中心商业区辐射力亦不断增强，从而成为了更大量消费客群的购买选择偏好地区。这种偏好，至少来源于：青山地区、水果湖地区、中北路-中南地区、湖北大学-三层楼地区、黄浦大街及扩展地区。 （二）区域住宅市场分析 表：在售样本的基本情况统计一览 项目名称容积率绿化率当期价格 （元/㎡）当期建 筑形式当期住 宅总建 （万㎡）当期住宅 消化量 （万㎡）开发商 华城广场 2期