20140618商铺销售知识培训PPT.pptx

副标题请使用黑体和20pt字号 演讲人2014年1月1日;第一部分 商铺基础知识培训 商铺的概念 商铺的分类 商铺投资价值 商铺价值收益影响因素 商铺的投资特点 商铺投资形式 商铺投资比较 购买商铺后赢利方式 商铺投资与住宅投资的对比分析 产权式商铺的概念 ; 商铺基础知识培训;一、商铺的概念;2、按照投资价值分类 ;3、按照商铺的位置形式分类 ;4、按用途分类 零售业、餐饮业、旅游业、体育、娱乐业、服务业、金融业 5、按面积规格分类 小型商铺：店铺面积在100平方米以下 中型商铺：店铺面积在100—1000 平方米 大型商铺：店铺面积在1000 平方米以上 ;6、按占有形式分类 自用商铺 指商铺产权人自行使用自己名下的商铺 租赁商铺 产权人将一定时间内的商铺使用权给予承租人经营，产权人获取租金收益 。 转租商铺 商铺最终使用人通过转租人取得使用商铺的权利，使用人与转租人发生权利、义务关系。 ;7、按权利主体（所有制形式）分类 国有商铺 商铺权利的主体资本或主要资本来自于国家，即国家拥有的商铺。 集体所有的商铺 商铺权利的主体资本或主要资本来自于集体，即集体拥有的商铺。 私人所有的商铺 商铺权利的主体资本或主要资本来自于私人，即私人拥有的商铺。 经济成分复合体所拥有的商铺 商铺权利的主体资本或主要资本来自于各种不同经济成分组成的经济实体，即多 种经济成分混合体所拥有的商铺。 ;三、商铺投资价值;4、商铺具有很强的变现能力 由于商铺的总量供应不够，市场需求量大，使商铺具有很强的变现能力。? 5、商铺还具有很强的融资功能 商铺因其房地产属性的固定性、稀缺性以及保值升值的功能，是银行欢迎的抵押品。 理由是：商铺是不动产，借款人无法转移财产实物，且保管方便。 商铺具有良好的保值性，贷款人不用担心资不抵债。对借款人而言，在使用商铺实物的同时，还可以用权证作抵押从而获得融资。 因为商铺具备了上述投资价值，拥有旺铺已成为许多投资人梦寐以求的向往。;四、商铺租金收益和价值升值收益的影响因素;5、交通条件 交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。 6、停车条件 具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长的势头。 7、规划设计的科学性 规划设计必须体现市场功能的需要。通常，开发商需要从市场的角度对项目规划设计进行调整。 8、硬件条件 商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，水、电、煤气、污水排放等技术性内容。 ;9、经营商品的类型 经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显著不同。 10、隶属项目的运营特点 商铺多数隶属于某个项目，所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。 11、商铺初始售价 商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。 12、周边房地产发展趋势 商铺价值提升是一个动态的过程，商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。;五、商铺投资特点;1、商铺投资具有稳定性 住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。 租金的递增保证了商铺长期的收益增长，租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。 2、商铺具有增值性 好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时带来租金增长； 长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。 ;3、商铺投资回报率较高 住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%～8%，但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上。 除商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺价值升值到一定水平时及时转手卖出，完成该商铺的投资过程。 ;5、商铺可出租和经营，方式灵活 调查显示，商铺的投资者主要有两种： 一是专业的商铺投资商 拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主； 二是小型商铺投资商 通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。;六、商铺投资形式;1、商铺购买 商铺上市初始交易购买 商铺上市初始交易购买，即商铺投资者