如何制定物业设施设备维修保养计划.pptVIP

（2）经公司工程部审核并符合要求的《年设施设备维修保养计划》由工程部经理签字后报公司总工程师审阅签字。 （3）经总工程师审阅签字后的《年设施设备维修保养计划》报总经理签字批准后下发执行。 谢谢！ 物业设施设备维修保养计划 一、 概述 物业设施设备维修保养计划是针对物业（包括房屋及设施设备）在使用过程中发生的松动、污染、泄露、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障、缺陷，需要进行养护、修理而制定的维修保养计划，它主要包括年计划、季计划和月计划三大类。 二、维修保养计划制定的目的和意义 通过有计划的维修保养，可以保证房屋以及附属设施设备始终处于良好的技术状态，维持正常的使用功能，最大限度的满足用户需求；同时还可以降低故障、杜绝事故的发生，有效地延长物业使用寿命，降低物业寿命周期费用，促进物业保值增值，为业主创造价值，为企业赢得效益和品牌。 三.设施设备维修保养方针 物业设施设备维修保养要始终坚持“预防为主、养修结合、主动保养、适时修理”的方针，即：在做好房屋与设施设备日常养护（主要是6S）的基础上，有计划的对其进行科学合理的维修保养，对房屋和设施设备进行清扫、检查、润滑、紧固、调整、防腐、油漆、保温，保证设备始终处于良好的技术状态，提高设备和系统的运行效率，减少设备故障，避免设备事故，保证用户需求；同时降低设备耗能，减少环境污染，延长设备大、中修间隔期或取消设备大修，从而延长设备的有效使用寿命，降低设备寿命周期费用，最终达到促进物业保值增值的目的。 设备的修理，是根据企业的性质、设备特点及设备在使用中所起的作用，选择适当的维修方式，适当的修理周期或时机，采用新工艺、新技术、新材料和科学方法，以提高维修质量，减少停机时间，降低维修费用，达到适时有效、低成本的目的。 四.房屋及设施设备维修保养计划管理的范围和内容 按照《物业服务合同》双方约定的管理范围和内容，包括建筑物、构筑物主体及附属设施设备，主要是： 1.房屋的结构部分：基础、墙、梁、柱、楼板、地面、屋面、楼梯等； 2.房屋的装饰部分：门窗、楼梯扶手、内外装饰等； 3.共用设施设备：变配电、动力、照明、电梯、给排水、暖通空调、消防、安防、车场设备等； 4.共用配套设施：道路、场地、健身器材、围栏、标识等。 五.设施设备维修保养计划的制订 （一）设施设备维修保养的方式与类别 1、 维修方式 设备维修方式具有维修策略的含义。 现代设备管理强调对各类设备采用不同的维修方式，就是强调设备维修应遵循设备物质运动的客观规律，在保证使用的前提下，合理利用维修资源，达到寿命周期费用最经济的目的。 （1）事后维修： 事后维修就是对一些设备，不将其列入预防性维修计划，发生故障后或性能、精度降低到不能满足使用要求时再进行修理，即“坏了再修”。 这种维修方式可以发挥主要零部件的最大寿命，使维修经济性好。作为一种维修策略，不同于传统的坏了再修。 它不适用于对使用影响较大的设备，而适用于下列设备： 对故障停机不会影响正常使用的设备； 利用率低或有备用的设备； 修理技术不复杂又能提供备件的设备。 如：空调系统和给排水系统中所用的“一运两备（或多备）”的水泵等设备。 （2）预防维修： 为防止设备性能、精度劣化或为了降低设备故障率，按事先规定的修理计划和技术要求进行的修理活动，称为预防维修。 对重点和主要设备进行预防维修，是贯彻设备维修“预防为主”方针的重要工作，主要采取两种方式： 一是定期维修：是在规定时间的基础上执行预防维修活动，具有周期性特点。 二是状态监测维修：是以设备技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式。 （3）改善维修： 是为消除设备先天性缺陷或频发故障，对设备局部结构或零件设计加以改进，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性措施的维修方式。 2、修理类别 主要有：大修、中修、项修、保养等。 （1）大修：大修是设备基准零件磨损严重，主要精度、性能大部分丧失，必须进行全面修理，才能恢复其效能时使用的一种修理方式。 设备大修的内容包括： 对设备进行全部解体、清洗，修理基准件,更换或修复磨损件； 全部研刮或磨削导轨面； 修理、调整设备的电气系统； 重新按标准组装，检测； 修复设备的附件以及翻新设备外观； 重新按标准加入工质、润滑油； 进行整体测定、试车。 （2）中修：介于设备大修与项修之间的修理。 对设备进行局部解体、清洗、检查，更换或修复磨损件； 修理、调整设备的电气系统； 重新按标准组装，检测； 修复设备的附件以及修复设备外观； 重新按标准加入工质、润滑油； 进行整体测定、试车。 （3）项修：项目修理是对设备精度、性能的劣化缺陷进行针对性的局部修理。 （4）保养：对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定维修