天津中房雍景花园房地产投资可行性研究报告分析申请报告(可编辑).doc

天津中房雍景花园房地产投资可行性研究报告分析申请报告 天津住宅整体市场走势 成交价:逐年不断攀升,且增幅较大。 成交量:近5年稳定在1000万平米/每年。 (二)武清房地产市场发展空间巨大 1、武清的经济步入发展快车道。武清区历史悠久,位于京津两大城市之间,自古以来即为交通要道,素有“京津走廊” 之称。该区2008年,GDP实现300亿,增长15%以上;财政突破50亿,增长20%;农民人均纯收入突破9,000元,增长10%以上,各项指标均居于全市前列。武清正在实施城市化为主导的率先发展战略,建成京津之间最具实力和竞争力地区。目前国家级开发区武清高科技开发区已成功落户武清,第二机场选址也在武清北部,计划2010年启动建设,2015年建成投入使用,将对区域发展带来极大的拉动作用。 2、武清的房地产将进入发展快速成长期。伴随着武清经济的发展,武清的房地产发展将迎来一个高峰。天津城市发展方向就是以滨海新区为东翼,以武清为西翼的“两翼”发展格局,武清处于天津城市发展方向的“两翼”中的西翼,是天津城市发展的主要方向,这必然推动了武清房地产快速发展。地级武清区组建以来,市区已从建区初的22.4平方公里扩大到目前的40.2平方公里,市区常住人口从建市初的21万人,扩大到目前的53.6万人。市区的城市建设发生了翻天覆地的变化,城市面貌焕然一新。武清作为天津的一个城区,亦随着天津北方经济中心的发展而壮大,并且目前的地价便宜,发展后劲十足,发展势头喜人。 武清房地产近几年发展轨迹 三、武清房地产开发的成功典范。 武清区目前在售项目主要分布在京津发展轴上,以杨村为核心展开,产品形式以多层、小高层为主,物业向高层公寓发展趋势明显,08年价格在3500-5500元/平米,09年价格在6500元-8000元/平米,目前还有上涨趋势。 武清典型房地产项目分布图 案例1保利?上河雅颂 在该盘的整体户型配比结构中,中小面积的两房公寓为其主打产品,户型面积范围为其主力户型为90-100平方米。 价格方面,目前项目对外报价为6800-7500元/平方米,平均为7000元/平方米。 总价方面,因项目以中小户型为主,其总价得到了有效的控制,90-100平方米的户型对应的总价为65-70万。 销售方面, 三期项目09年9底月开盘,处于预定阶段,虽然该项目单价在武清城区处于较高价位,但周边配套完善,且为知名开发商的大型品质型住宅,在当地口碑较好,具备较大的增值空间,其少量多批的销售策略也较好的积累了客户,去化情况较好,之前开盘的楼栋已全部售罄。 案例2北岸尚城 北岸尚城位于武清新城,为当地开发较早的大型品质住宅社区,大部分产品为低密度的多层住宅,居住品质较好,目前在售的仅是尾盘,为100-140平方米的多层住宅,以套均面积100? 的二房为主,截至2009年9月18日,住宅对外报价为7000元/? ,与09年8月初的价格持平,价格上涨趋缓。 在该盘的整体户型配比结构中,100平方米左右的中等户型为该案的主力户型,其次为120-140平方米的舒适型三房。 价格方面,目前项目已是尾盘,对外报价为6500元/平方米,仅余10余套,价格上涨幅度趋缓。 总价方面,目前在售的100平方米的户型对应的总价为65万。 销售方面, 项目开盘较早,目前仅是尾盘,为当地口碑度较好的低密度品质大盘,该案的单价在当地也处于高位,目前价格上涨空间有限,对于开发商而言,已无销售压力,目前的在售物业去化较为缓慢,与上月相比较,暂无成交记录。 对武清房地产开发的成功典范的总结:以上楼盘为武清当地及周边乡镇无论是规模、品质、还是口碑都较好的项目,均是多层、小高层、高层品质大盘,城区内价格在6500元/平方米左右,邻近乡镇的平均价格在4500元/平方米,90-100平方米的中小户型为当地的主力户型,销售情况较好,客户以当地改善型客户为主,兼顾部分新天津人(买房能解决天津蓝印户口)和投资客。 第三章 项目建设规模、产品定位及价格定位分析 一、项目建设规模 本项目总建筑面积为79,500.40平方米,其中住宅建筑面积为76,500.4平方米,公建面积为3000平方米。 二、项目产品定位 项目产品定位为:独栋别墅、分体式联排别墅、叠拼别墅,总套数为280。 产品类别 独栋别墅 分体式联排别墅 叠拼别墅 合计 备注 户型配比 30% 50% 20% 100% / 产品总面积(?) 23850.12 39750.2 15900.08 76,500.4 已扣