御景花园二期房地产开发可研报告.doc

御景花园（二期）房地产开发项目可行性研究报告 PAGE 62 - 荆州市御河房地产开发有限公司 御景花园（二期）房地产开发项目 可行性研究报告 湖北众华工程咨询有限公司 二○一一年四月目 录 第一部分 项目总论 1.1项目名称 1.2建设单位 1.3项目地点 1.4项目建设单位基本情况 1.5编制依据 1.6项目概况 1.7研究结论 第二部分 项目市场分析 2.1全国2010年房地产市场宏观分析 2.2全国2011年房地产市场预测 2.3荆州市房地产市场分析及预测 2.4发展规划分析 2.5产业政策分析 2.6 市场推销分析 第三部分 项目选址与建设条件 3.1项目选址 3.2项目建设条件 第四部分 建设规模与内容 4.1建设规模 4.2建设内容 第五部分 主要工程技术方案 5.1工程技术方案 5.2建筑单体设计 5.3停车场地设计 5.4景观与绿化设计 5.5天然气系统 5.6供电设计 5.7给排水 5.8消防安全 5.9抗震规划 第六部分 环保、节能与安全 6.1环境保护 6.2节能 6.3劳动安全 6.4消防安全 第七部分 投资估算与资金筹措 7.1投资估算 7.2资金筹措 7.3资金使用计划 第八部分 项目开发建设进度 8.1建设工期及计划安排 8.2 组织机构和人员配置 第九部分 财务分析 9.1财务评价依据说明 9.2成本估算 9.3销售收入估算 9.4利润及投资利润率概算 9.5项目盈亏平衡分析 9.6敏感性分析 9.7财务评价结论与建议 第十部分 项目招投标 10.1招投标原则 10.2投标、开标、评标和中标程序 10.3评标委员会的人员组成和资质要求 第十一部分 风险评价 11.1投资风险分析 11.2风险评估 11.3风险防范对策 第十二部分 社会评价 12.1项目对社会的影响分析 12.2项目与社会的互适性分析 12.3评价结论 第十三部分 问题和建议 13.1问题 13.2建议 第十四部分 附件  第一部分 项目总论 1.1项目名称 御景花园（二期） 1.2建设单位 荆州市御河房地产开发有限公司 1.3项目地点 本项目选址于荆州区城南开发区御河村十一组郢都路西侧。 1.4项目建设单位基本情况 荆州市御河房地产开发有限公司，2004年6月获准从事房地产开发经营，主要从事房地产开发、建材、预制构件等项目，资质等级：四级。 经营办公地址：荆州市荆州区城南开发区御河村（郢都路）。 公司注册资本：壹仟万元人民币。 项目联系人：黄建平 1.5编制依据 1）《荆州市城市总体规划纲要（2006-2020）》； 2）《荆州区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 3）《投资项目可行性研究指南》； 4）《房地产开发项目经济评价方法》； 5）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； 6）《城市居住区规划设计规范》； 7）《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发【2008】131号）； 8）《城市居住区公共服务设施设置规定》； 9）《住宅设计规范》； 10）《住宅建筑设计标准》； 11）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》； 12）《城市道路绿化规划及设计规范》； 13）《民用建筑设计防火规范》； 14）其他相关文件。 1.6项目概况 1.6.1项目提出的背景及理由 本项目地块系荆州市御河房地产开发有限公司从荆州市国土资源局公开竞拍购得，宗地用途为商服、城镇住宅用地。根据荆州市城市规划管理局《规划意见书》（编号：JG规划和有关部门批准拟建本项目。项目提出的理由是：①合理利用土地资源，疏散古城人口；②完善小区建设，实现预期目标；③满足中等收入阶层及城区流动创业人员缺房要求。 1.6 御景花园（二期）房地产开发项目规划总用地面积14005平方米，规划建设用地11422平方米，总建筑面积（地上）22763.74平方米，地下人防面积2187.36平方米，集中绿化面积829平方米。主要建设内容为1栋11层、4栋6层商品住宅楼（含储藏、底层车库），设计总户数为211户，其中，90平方米以下125户，90平方米以上86户，小户型面积占总建筑面积的51.34%。扣出公建面积， 1.6 项目主要技术经济指标详见表1-1。 表1-1 主要经济技术指标 序号 项 目 指 标 指标值 备 注 1 规划总用地面积 ㎡ 14005 2 规划建筑占地面积 ㎡ 11422 3 总建筑面积（地上） ㎡ 22763.74 3.1 住宅建筑面积 ㎡ 21409.31 3.2 商业建筑面积 ㎡ 910.48 3.3 公建总面积 ㎡ 208.19 3.4 储藏间1/2面积 ㎡ 235.76 4