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3、开发成本核算 （1） 开发成本共分为六大类，除开发间接费外，指直接可以按成本对象归属之成本 土地征用及拆迁补偿费（地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等）； 前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”或“七通一平”）； 基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）； 基本会计处理-成本 基本会计处理-成本 建筑安装工程费（自行或承包之建筑工程费和开 发项目安装工程费）； 公共配套设施费（开发项目内发生的、独立 的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或 无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共 配套设施支出） 如：居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉 房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支 出（凡能有偿转让的公共配套设施如商 店、邮局、 学校、医院、理发店等都不 能计人该成本项目内）。 可根据上述可直接归属的五大类费用来设置三级明细科目 ，然后根据成本对象来设置核算项目 （2）房屋开发成本 发生具体费用 借：开发成本-房屋开发成本-二级科目-**项目 贷：银行存款或应付账款- **公司 分配开发的间接费用 借：开发成本-开发间接费用**项目 贷：开发间接费用-二级科目 结转完工产品 借：开发产品-**项目 贷：开发成本-房屋开发成本-二级科目-**项目 基本会计处理--成本 （3）配套设施开发 支付的配套设施开发费用 借：开发成本——配套设施开发 贷：银行存款 分配应负担的开发间接费用 借：开发成本——配套设施开发 贷：开发间接费用 结转配套设施开发成本 借：开发成本——房屋开发 贷：开发成本——配套设施开发 基本会计处理--成本 （4）代建工程开发成本 企业发生的各项代建工程费用支出 借：开发成本——代建工程开发 贷：银行存款或库存材料或现金 结转开发的间接费用 借：开发成本——代建工程开发 贷：开发间接费用 工程竣工后结转成本 借：开发产品——代建工程 贷：开发成本——代建工程开发 移交委托单位后，根据移交手续 借：主营业务成本——代建工程结算成本 贷：开发产品——代建工程 基本会计处理--成本 4、开发间接费用 开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。 为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算： 基本会计处理--成本 基本会计处理--成本 l．工资　　指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。 2 ．福利费　　指按实际发生或按上项人员工资总额的一定比例提取的职工福利费。 3．折旧费　　指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。 4．修理费　　指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。 5．办公费　　指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。 6．水电费　　指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。 基本会计处理--成本 7．劳动保护费　　指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。 8.周转房摊销　　指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。 9．利息支出　　 指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。 10．项目营销设施建造费 如售楼处(需看用途) 、样板房 1