房地产开发企业成本核算及纳税教案.ppt

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 （六）结转成本 国税发〔2009〕31号　　第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 ? 　　在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 ? 销售未完工产品成本结转： （六）结转成本 ? ? 销售未完工产品成本结转： 例：某房地产企业按当年实际利润据实分季预缴所得税，2008年一季度销售未完工开发产品取得收入2000万元，实现利润总额为1000万元，预计毛利率为15%，税率为25%。计算一季度预缴所得税。 则2008年第一季度该房地产企业应预缴企业所得税： （2000*15%+1000）*25%=325 房地产企业当期所得税应纳税所得额 =收入总额-准予扣除项目金额+本期新增预计毛利额-结转本期销售的以前期预计毛利额 （六）结转成本 国税发〔2009〕31号　　第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 ? 　　第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 ? ? 销售未完工产品成本结转： （六）结转成本 ? ? 销售未完工产品成本结转： 例：某房地产的住宅楼于2008年9月完工，出包工程合同总金额20000万元。2008年，由于未最终输结算，仅取得发票金额为15000万元，2009年3月取得发票2000万元，2009年6月取得发票3000万元。2008年所得税计税成本是多少？ （六）结转成本 ? ? 销售未完工产品成本结转： 会计处理实务，该楼虽然于2008年9月完工，截止资产负债表日，“开发成本”科目归集的成本费用除已经取得合法凭据（发票）外，还包括已经结算未取得发票的预提工程成本。假设全部开发产品销售完毕，会计处理为： （六）结转成本 ? ? 销售未完工产品成本结转： 预提时： 借：开发成本5000万 贷：应付账款（预提）5000万 结算完工成本： 借：开发产品 20000万 贷：开发成本20000万 （六）结转成本 ? ? 销售未完工产品成本结转： 次年度3月、6月取得结算发票 借：应付账款（预提）5000万 贷：应付账款（工程承包商）5000万 （六）结转成本 ? ? 销售未完工产品成本结转： 税务处理： 假定企业计税成本核算终止日确定为2009年5月30日，则2009年3月取得的2000万可以计入计税成本。6月取得的3000万不能在08年的计税成本里。 2008年的