房地产成本费用的归集与分配.doc

成本费用的归集与分配 1、成本科目的设置 成本对象确定以后，在“开发成本—成本对象”明细科目下按成本核算的内容（项目）设置二级明细科目进行核算。（可设置多栏式明细帐） 开发成本—成本对象—土地征用费及拆迁补偿费 —前期工程费 —建筑安装工程费 —基础设施建设费 —公共配套设施费—开发间接费 （1）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 （2）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 （3）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 （4）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 （5）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 （6）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 2、成本核算的一般程序 （1）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。 （2）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本,并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。 （3）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。 （4）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。 （5）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。 成本核算方法：制造成本法 归集分配：属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。 3、共同（间接）成本分配方法 （1）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 ①一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 ②分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 2）建筑面积法：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 ①一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 ②分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 （3）直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 （4）预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 4、特定分配方法： （1）土地成本分配：一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。 （2）公共配套设施成本：按建筑面积法进行分配。 （3）借款费用：按直接成本法或按预算造价法进行分配。 其它项目：企业自行确定分配方法 例：某开发企业取得开发用地15000㎡，土地出让金1500万元，发生拆迁补偿支出990万元，土地平整支出50万元。该块土地分两期开发建设，一期计划建造商品房屋6幢，占地面积5000㎡，1-3号楼为一楼一底