房地产标杆企业研究报告碧桂园.doc

房地产行业季度发展报告 HYPERLINK PAGE \* MERGEFORMAT 2 碧桂园：低价仍有效，开拓高端和酒店雅居乐：旅游地产大盘模式高通智库2011年6 碧桂园：低价仍有效，开拓高端和酒店雅居乐：旅游地产大盘模式 高通智库 2011年6月19日 房地产标杆企业研究 高通智库 房地产标杆企业研究 高通智库 电话：(0102/3 邮箱：gt@ 网站： 高通智库是一家房地产研究综合服务商，依托其独特的信息收集与整合体系、专业的分析能力、科学的研究方法和丰富的研究经验，持续为客户提供及时、高效的研究服务。 摘 要 2010年合同销售平均售价为5485元/平米，碧桂园的“高性价比”常常引发销售热潮，甚至抢购等现象。由于定价合理，碧桂园批次日均销售率高达78%，年度平均积存率仅为2．5%。 即使是调控更为严重的2011年，一般房企的产品去化率降至低点，但碧桂园的销售依旧火爆。2011年首五个月，碧桂园共实现合同销售金额约178亿元人民币，合同销售建筑面积约281万平方米，同比分别增长约52%及31%。 2009年年报中，碧桂园提出2009年是公司“思考、调整和改革”的一年。碧桂园“郊区大盘”模式按两条思路进行调整：一条是以广东省内为未来重心，其中不乏城市中心的高端项目，另一条则是在广东省外践行“低开高走”策略。 09年公司将产品线向高端调整后，推出了以钻石墅为代表的高端产品，使产品线更为完善。此外，碧桂园根据产品配套或区域位置，在教育地产和度假地产方面也有较好表现。 在区域布局上，碧桂园共有84个项目处于不同发展阶段（其中广东省项目51个），已取得国土证之建筑面积约48.3百万平方米（其中广东省占比约49.6%） 2010年末，碧桂园资产负债率为69.03%，净负债比率为48.4%，处于行业中游水平。可换股债券负债部分约人民币13.81亿元，优先票据约人民币88.72亿元，借款借贷结构有待进一步完善。 在不断扩展的物业开发及销售的同时，碧桂园的酒店业务拓广了非住宅项目业务的经常性收入来源，使得物业收入组合更加多元化。2010年内酒店业务收入约人民币4.72亿元，虽然只占总营业收入的1.83%，但发展迅速，较2009年同比增长约50.3%。 截至2010年末，碧桂园已有4家五星级酒店、10家五星级标准酒店及1家四星级酒店开业，共拥有客房4,730间；其中10家酒店位于广东省，占1/3。此外，公司还有按《旅游饭店星级的划分与评定》五星级标准在建的酒店21家，新建的酒店中只有5家位于广东省，其余16家皆位于省外。 房地产标杆企业研究 PAGE \* MERGEFORMAT 29 房地产标杆企业研究 PAGE \* MERGEFORMAT 3 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc295638271 一、发展沿革、当前市场表现 PAGEREF _Toc295638271 \h 4 HYPERLINK \l _Toc295638272 1、当前市场表现 PAGEREF _Toc295638272 \h 4 HYPERLINK \l _Toc295638273 2、商业模式与竞争优势 PAGEREF _Toc295638273 \h 6 HYPERLINK \l _Toc295638274 二、业务特色 PAGEREF _Toc295638274 \h 7 HYPERLINK \l _Toc295638275 1、酒店业务急速扩张 PAGEREF _Toc295638275 \h 7 HYPERLINK \l _Toc295638276 2、全产业链控制成本 PAGEREF _Toc295638276 \h 9 HYPERLINK \l _Toc295638277 3、低价策略依旧有效 PAGEREF _Toc295638277 \h 10 HYPERLINK \l _Toc295638278 4、产品向高端调整 PAGEREF _Toc295638278 \h 11 HYPERLINK \l _Toc295638279 三、土地策略 PAGEREF _Toc