“三北名都”商铺◆营销策划案.doc

“三北名都”商铺◆营销策划案 项目定位评估 项目定位 根据项目周边设施配套、市场现状和商铺自身特点，建议商铺定位为： 形象定位：毗邻慈溪CBD的首席高尚社区商业街 消费定位：我的绿色健康、生态时尚的生活、购物、休闲天堂 市场定位：慈溪CBD四周社区商铺中的暴涨铺 客户定位 本项目面向投资和经营两大类客户，结合项目自身物业质素和客观市场情况，建议项目客户群定位如下： 目标市场 本项目毗邻慈溪CBD、上林坊、解放街等慈溪最繁华最热闹最核心的商圈。在包装推广宣传“三北名都”商铺的时候，炒作“毗邻中心商圈的慈溪新亮点”概念、设计“夺人眼球的红、金、银三种财富主色调”形象包装。围绕项目由近及远规划出不同的市场区域，在不同的时期，进行分类推广的手法。 目标客户群定位 投资者分析： 客户类型 第一类：经济财富基础雄厚、富裕程度较高的成功人士 1）、拥有大型企业的成功人士； 2）、拥有家族生意，以物业转手或出租获利作为主要目的的投资者； 3）、经济相当富裕，具备丰富积蓄，以投资置业作为保值用途的人士； 4）、企事业机关的高层国家干部。 购买心理分析 以上人士对投资方面有丰富经验，主观性较强，消费心态上“为得旺铺不惜一掷千金”。故此，该客户群购铺预算相对较多，多至过百万甚至上千万不等，首要考虑的因素为商铺位置、人流量等，其次才考虑价格及回报率的问题。对返租回报等促销措施的需求不太高。商铺要想能够做旺，一靠地理位置，二靠聚集人气。本项目的街铺数量较多，地理位置得天独厚，再加上景观大道与329国道已全线连接贯通，更加提升了该地段的超级潜力与非凡价值！人流量势必与日俱增。 第二类：经济基础扎实，收入丰厚，尤指专业人士 客户类型 1）、在大型企业公司或事业单位，年收入10万以上的高层管理人士； 2）、营商有成的中小型私企老板、有一定经营规模的个体商户； 3）、来宁波、慈溪等地创业，并已取得一定成就的外地成功人士； 4）、曾拥有较多房产，现已套现，拥有相当积蓄的企事业机关的中高层管理干部。 购买心理分析 以上人士主要从事加工业、零售业、金融、高新技术、企业管理等专业性较强的工作，该类人士对投资回报的金融意识较强，并十分关注投资的利益点，对返租回报有迫切需求。 经营定位 定位原则：本项目的经营定位通过对项目周边经营分区及经营品种的明细调查和经营定位，力求经营互补，避免本项目与CBD、上林坊等附近核心商圈的经营重叠与强烈冲突，保证该项目经营有足够的生意源，能够吸引人气、带动人流、做旺做大。 形态以“主力店+高尚社区商业步行街”为主题设计： 主力店——“三江”购物俱乐部（接洽中…）、其他中型项目等。以“吸引眼球、聚集人气”的实用型商业形态为主！如商场超市等，但规格要求一定要“高档次”。 品牌形象店——饮食类：西饼屋。电信类：包含中国移动、联通、电信、网通等“四维一体”全程一条龙服务模式的精品形象店。金融类：银行、自助银行等。 少量生活便利店——名酒专卖店、茶道馆（专卖茶叶茶具，茶会专门研究创新茶道）、品牌连锁药房（如同仁堂、华美星辰、海王星辰等）、布艺花艺。 高档餐饮——主题餐饮（如民族餐厅、概念餐厅、文化餐厅、异国异域风情餐厅等）、酒吧、咖啡吧（如星巴克咖啡Starbucks等）、西餐厅、韩日料理等。 服装服饰：各类中高档服装、服饰品牌专卖店；时尚个性外贸精品店。 化妆用品：主营中高档香水类、口红类、护肤类、美容类、美发类、美甲类等。 风情饰品：主营头饰类、服饰类、手机饰品类、假发类、仿真首饰、民族风情饰品、帽、包、沙巾等。观赏石、珠宝玉石、根艺、盆景、工艺美术品等。 男子护理：近几年渐趋流行的男子洁容、美容等护理店。 目标消费群体心理分析 购买商铺的客户买商铺除了考虑价格和位置之外，也会因为楼盘离中轴线近而加以考虑，因为这样的商铺升值空间大。而“三北名都”位于三北西大街与景观大道交汇处，毗邻慈溪中央商务区，“三北名都”商铺势必将打造出慈溪未来城市中轴线——景观大道商业街区的巨幅全新面貌。 购买商铺的客户买商铺，将会全面考虑以下方面： 市场回报率如何？ 商铺优势以及经营回报率怎样？ 这个商铺的赢利点在何处？ 经营特色经营主题在何处？ 以后周边地区将以何种速度发展？ 我们坚信：实力雄厚的开发商与专业的物业管理是持续经营的坚强保证！所以我们要：一、先树立市场形象以及赢利模式。二、求得市场的认可后即可展开全面销售攻势。 营销策略 营销策略应该根据目标消费群体的消费心理、消费习惯、文化水平、消费能力制定广告推广计划、活动的安排以及销售策略。 营销渠道： 通过前期市场调研掌握的意向客户，进行定向联系销售。 以“参加当地展会、商会推荐、有针对性地参与当地类似市场的推广、让当地有效媒体介入、在当地举办产品推介会”等方式招揽外地（宁波其他地区或邻近省市）客户。 营销手段：