《城市之光》地产整合营销策划案.doc

恒迪·城市之光整合营销传播案 目 录 前 言 5 第一篇 城 市 概 况 6 一、认识大丰 7 二、城市规划 8 三、城市总结 9 第二篇 市 场 分 析 10 一、宏观市场分析 11 （一）新政解读 11 （二）宏观市场展望 13 二、大丰房地产市场 14 （一）大丰的土地市场 14 （二）大丰房地产市场的供需格局 17 （二）大丰房产价格走势 20 （三）分类市场研究 22 （四）竞争对手分析 25 （五）市场总结 33 第三篇 项目分析与定位 35 一、项目分析 36 （一）项目解读 36 （二）项目规划建议 37 （三）项目优化建议 38 （四）项目SWOT分析 39 二、项目核心卖点提炼 42 三、项目目标客户分析 43 （一）住宅目标客户分析 43 （二）商业目标客户分析 46 四、项目定位 48 （一）项目总体定位 48 （二）品牌形象定位 49 （三）项目定位支持 51 第四篇 营 销 传 播 54 一、推广前提 55 二、案名解析 56 三、主题广告语 58 四、推广主题 59 （一）主题意义 59 （二）全新推广主题 60 五、主题运作 61 六、广告推广 63 1、广告推广调性 63 2、平面创作风格 63 3、文案撰写风格 63 4、广告诉求方式 64 5、广告表现原则 64 七、广告传播策略 65 （一）广告策略 65 （二）传播策略 65 （三）重点突破策略 66 （四）特定消费群策略 66 八、主题包装 67 （一）实证式营销 67 （二）PR主题活动 68 九、媒体投放 69 （一）大丰媒体研究 69 （二）项目媒体策略 70 附一：阶段推广主题 72 前 言 合作之美在于互惠互利，在于双赢甚至多赢。对于恒迪·城市之光项目，智岛地产顾问机构本着合作双赢的服务宗旨，秉承专业化的服务理念，并在贵司热情的帮助和关怀下，取得了良好的合作成果。 智岛地产从项目本身入手，进而扩展到大丰房地产市场的细节摸底。从大丰的经济、人口、习俗等大众化的社会信息收集到房地产市场的销售、广告、媒体等环节的研究，智岛地产都进行了细致入微的分析。正是基于这样的客观、真实的市场资料，才有了智岛地产对市场和项目特性的完全把握，并由此对项目进行了整合营销传播案的设计和论证。 智岛地产相信，通过敝司的努力必然会成就开发商无限的效益。 第一篇 城 市 概 况 一、认识大丰 麋鹿之乡：麋鹿——中华独有之神兽。三千年前便驰骋于黄河流域一带的珍惜物种麋鹿，后随自然变迁与人为原因种群逐渐稀少，建国后政府在江苏省建立了麋鹿苑，专业培育、养殖麋鹿，这便是中国·大丰。 地理区位：大丰，位于江苏省中部，长江以北黄海之滨。大丰历史悠久，成陆于两千多年前的春秋战国时期，曾以产盐而名闻遐迩。大丰人文荟萃，是中国四大古典名著之一《水浒》作者施耐庵的故里。大丰市总人口为万人全市非农业人口18.75万人，占总人数的25.3%，农业人口55.32万人，占总人口的74.7%。对照《中国小康标准》，大丰已于1997年全面进入小康，现正全力向基本现代化迈进。 地块位置 出让面积（平方米） 用地性质 土地使用强度 绿化 建筑设计要求 配套设施要求 其他 1 万佳装饰城南侧：东至百富达别墅小区，南至育红路，西至新民村中心河，北临万佳装饰 17200 以居住为主，带有商业 建筑密度不大于40%，容积率不大于1.40 25%，西侧设置净宽不小于8米的绿地带 2.8米 3000平米室内菜场 3600平米（30套）安置房一栋 2 44500 商办、居住，居住为主，沿黄海路不安排居住 建筑密度不大于35%，容积率不大于2.5，其中商业建筑密度不大于40%，容积率不大于3.5，居住密度不大于28%，容积率不大于1.2，办公密度不大于35%，容积率不大于3.0 20%，居住办公不小于30% 4层，底层高度不小于4.5米 1：3：6 400平米（位于一、二层）；提供1万平米90套（三栋）安置房 3 60500 商业、居住，商业为主 建筑密度小于等于35%，容积率小于等于1.7 10米绿化带，面积不小于4000平米，绿化率不小于25%（含沿河绿化） 2.8米，建筑以多层为主，可少量低层，满足环境要求可适量建设高层 建筑10层以上（含10层）或基础埋深在三米以上（含3米）应配建满堂红防空地下室，其它不小于地面总建筑面积百分之三配建防空 4 16600 商业办公、居住，居住为主 建筑密度不大于30%，容积率不大于1.4 35% 室内标高不少于2.8米 　 5 新区南居住区G301号：建设路东侧，工农路北侧，广场南路西侧，临水街南侧 50700 建筑密度不大于25%，容积率不大于1.2 35% 室内标高不低于2.6米 按总户数40%提供车库