万宝国际广场项目市场简报.doc

万宝国际广场 市场简报 1项目简介 现名称：「万宝国际广场」 地址：镇宁路延安西路交汇处幢31 板块 面积（㎡） 装修标准 （元/㎡） 售价 （元/㎡） 开盘时间 去化率 二房 三房 四房 五房 愚园公馆 中山公园板块 122--126 130--158 175 -- 2000 　23000 2005-9-25 100%　 凯欣豪园 中山公园板块 100--120 130--154 230--320 -- 　-- 22000 2003-12-1 一期100%　 碧瑶行政公寓 新华路板块 88 149--179 -- -- 1500 25000 2006-3-28 57%　 泰府名邸 北静安板块 109--124 143--170 175--209 -- 2000 26000 2006-9-22 一期100% 远中风华园 北静安板块 101--130 151--167 -- 204-208 2500 36000 2006-5-24 79%　 区域内在售的住宅项目仅有碧瑶行政公寓一个项目，凯欣豪园的二期要在年底前才会推出，区域住宅供应量较为匮乏，这为后期上市的住宅项目提供了有利的契机。 装修房在区域内的普及程度及装修标准不及相邻的北静安板块，可能考虑到控制总价的因素，但不可否认的是装修对产品品质的提升有一定的影响。 2.2二手房竞争市场 周边二手房情况 板块 楼盘名称 地址 面积（㎡） 标准 总价 （万） 单价 （元/㎡） 新华路板块 东方雅苑 镇宁路 124 精装 286 23064 东方剑桥 镇宁路 110 精装 257 23363 美丽园 镇宁路 91 精装 216 23736 南静安板块 嘉园 万航渡路 230 精装 530 23043 中山公园板块 华敏世纪广场 延安西路 92.6 精装 160 17278 本项目周边区域房产市场开发较早，二手房供应充足，从目前区域内二手房成交价格来看，镇宁路沿线的外销房以其不俗的品质，成为区域二手房的领军人物，成交均价在23000-24000元/㎡，延安西路沿线的二手房，成交均价在17000元/㎡左右。 2.3项目公寓售价建议 在对区域内在售的一手房和二手房市场进行简单的了解后，结合本项目的自身条件，建议本项目以精装修高档住宅的面貌上市，考虑到本项目的上市时间，对本项目住宅部分的价格建议如下： 销售价格：25000—30000元/㎡ 装修标准：2500—3000元/㎡ 3办公部分 3.1板块市场特征 项目周边形成了中山公园和静安寺两个办公板块之间，项目隶属于中山公园板块，中山公园板块写字楼主要分布在江苏路和延安西路沿线，静安寺板块写字楼主要分布在南京西路沿线。 中山公园板块目前甲级写字楼的租金在4.5-5.5元/㎡/天，售价在23000元/㎡，代表个案[华敏翰尊国际广场]、[太平洋中心]、[兆丰世贸大厦]、[国际企业会馆]等，入住率在96%以上。 静安寺板块目前甲级写字楼的租金在5-6元/㎡/天，代表个案[中华企业大厦]、[静安中华大厦]，入住率超过95%。 静安寺板块目前市场热度较高的超甲级写字楼[越洋国际广场]市场报价3美元/㎡/天，但预计实际成交价格将落在1.2-1.5美元/㎡/天。未来还将有[会德丰广场 华敏翰尊 延安西路726-728号 125000 125-400 4.1-4.5 RMB25 95% 太平洋中心 延安西路889号 28025 83-1121 4.5-5 USD0.1/m2/天 98% 兆丰世贸大厦 江苏路369号 35355.75 133.48-1418.23 4.2-5.3 RMB21 满租 国际企业会馆 宣化路28号12119.13 60-100 24000元/㎡ RMB18-20 售完 首信银都 延安西 16800 82.72--950 25 79% 越洋国际广场 南京西路（常德路口） 108000 板块缺乏高端智能化项目，项目整体品质不高 项目所处的中山公园板块缺乏较为高端的甲级写字楼项目，目前市场上租售项目大都为准甲级水平，市场呼唤一个高端写字楼项目的诞生来引领市场行情，提高板块的市场认知度和租售水平，这也是本项目可把握的一个市场契机。 板块甲级写字楼售价水平稳中有升情况 板块市场近期上市的甲级写字楼项目售价在22000-24000元/㎡，[国际企业会馆]目前已经售罄，成交价格24000元/㎡，而[首信银都]销售进度也近80%，成交价格22000元/㎡。 板块租赁市场看好，租金处上升通道 板块市场写字楼租金范围在RMB4.1-5.3元/㎡ /天，各项目之间的租金水平无明显差异，出租率普遍在95%以上。且根据目前已建项目的租赁情况及后期在建项目的写