三山大厦物业管理总体规划.doc

福州高级中学物业管理招幕书 第一部分 本物业管理项目的管理特点 1.0 项目分析 1.1 项目优势 1.1.1 地理条件优势 本项目位于仓山之巅，闽江之滨，交通便利，校园绿树成荫、鲜花争艳、建筑物各具特色，环境十分优美。学校占地面积29466平方米（44.15亩），其间有团结楼、求实楼、奋进楼、实验楼、图书馆、育才楼、学生宿舍、食堂餐厅、体操馆等九座。校园四周无工业污染,风景秀美。校园内楼距宽、视野广、绿化率高、空气清新、环境幽静典雅。 本项目为综合教学楼，配备3个配电房和1台250KVA变压器（生活区），充足的电容量满足校园内的公共照明、消防设施常年正常运行；校园内备有十一台变频自动增压生活水泵和六台保压式消防水泵。 1.1.3业主单一、物业使用人素质高 本项目为教学区，业主即是校方，且福州高级中学为一级达标学生，能够进入本校入学的均是学习成绩好、素质高的学生，必将成为我中学对外交流的窗口，发挥名校效应，带动基础教育事业的发展 （一） 质量手册 （二） 程序文件 （三） 管理性文件和记录表单 文件化的质量管理体系是质量管理体系运行的法规性依据，通过对各类质量活动、方法做出规定，使各项质量活动有章可依。公司将在管理职责、资源提供、服务过程的控制、测量、分析和改进方面按照质量管理体系的标准要求以及结合项目特点和服务内容的建立和制订质量方针、程序文件、细化作业指导书和相应的质量记录。通过业主满意度调查和信息采集，开展内部审核和质量管理评审活动，以及各级的检查、控制体系，对不合格服务及时采取纠正、预防措施，不断改进和提高管理业绩，对物业服务提供的全过程进行控制和质量保证，形成一个相互联系和完整的系统管理方法。 2.2.4本项目物业管理处组织架构 2.2.4.1 本项目实行管理处主任负责制，负责领导和协调各班组工作。公司根据项目的具体情况，提供资金和设备等相关资源的支持。与管理处签定责任书，进行独立核算。内部管理采用直线制，减少管理环节以节省费用开支、提高工作效率。鉴于项目的实际情况，公司将代行财务工作，并在管理服务过程中抽调富有经验的工程维修人员提供强有力的支援。 服务热线由专人负责受理业主的来电、来访和信息采集工作，根据需求和投诉内容按职能范围统一调度项目组和人员及时受理和解决，并做好详细记录。同时负责项目所有资料档案的收集、整理、归档和管理，业主、师生的协调、沟通以及服务咨询工作。 工程部负责公共设备设施的日常运行、巡视和维修、保养工作，外包方的监督管理，以及为师生提供报修和特约项目的服务。 行政部负责项目保洁和绿化、虫害消杀工作，负责和业主进行、保持良好的沟通，定期上门回访和征询意见。 公司设立的惩罚制度有： 口头警告：工作中违反规章制度，有轻微过错的； 书面警告：工作中违反规章制度，造成一定不良后果和影响的； 严重警告：工作中违反规章制度，造成较严重后果和影响的； 留用查看：服务质量差，经帮助和警告改进效果不好的，无法胜任本职工作经教育尚待观察的；严重违反规章制度规定有悔改表现的； 辞退：在工作中无故旷工；从事第二职业的；人为造成质量和设备事故的；触犯刑律的； 经济赔偿：违反操作规程，或非正常使用设备设施造成直接经济损失的；由于失职造成财物、资产损失或毁坏的； 第三部分 管理服务内容 3.1 前期物业管理策划和实施办法 3.1.1 组建项目筹备小组 依托公司的财力、设备和技术力量，调派优秀管理人才和机电、土建、弱电、暖通等专业工程技术人员，组成项目筹备小组，和拟订的项目管理处主任及先遣人员一起进驻小区。对项目建筑、给排水、供配电、智能管理设施及绿化园林等项目，制定管理和使用方案，以及专项建议书，便于最合理地使用人力等各种资源；使物业能够更加满足业主的需要。 3.1.2 建立准确定位、有效实用的质量管理体系和细化的作业指导书 对在物业管理领域实行全面质量管理积累了较好的办法和经验。对本项目物业管理服务提供工作，按照质量管理体系标准要求，结合项目实际情况和服务内容，建立质量方针、质量目标和细化的作业指导书，以及服务过程的质量记录表单。规定和指导日常各项服务提供工作，为把本项目塑造成为高质量的花园式教学区奠定良好基础。 3.1.3 开展服务需求调查 全体师生对物业管理服务的需求，是公司提供服务和改进工作的重要依据。项目筹备小组将在校方的帮助下，开展师生需求调查。尽可能地了解对物业管理服务的要求。并对调查结果进行