上林市场调研与初步定位报告.doc

上林市场调研与初步定位报告 目录 一、市场概况描述 3 1.1上林县整体概况 3 1.1.1地理位置 3 1.1.2面积人口 3 1.1.3行政划分 4 1.1.4经济发展概况 4 1.1.5上林县总体规划（2001~2020年） 7 1.1.6政策因素 7 1.2上林县城房地产市场状况 8 1.2.1在售、预售房基本情况 8 1.2.2上林县各乡镇房地产开发情况 10 1.2.3项目地块基本情况介绍 10 二、关于项目的SWOT分析、总结 11 三、项目发展定位建议 13 3.1总体定位 13 3.2定位依据 14 3.3定位要点分析 15 3.4项目潜在的客户来源 15 四、项目的初步规划建议 16 4.1初步构思原则 16 4.2产品分部规划构思 16 4.3各产品建议开发说明 17 4.4各产品开发顺序说明 20 4.4.1项目开发时机的确定及开发总时间的考虑因素 20 4.4.2开发顺序 20 4.5规划技术指标构思 21 4.6项目成本和投资估算 22 一、市场概况描述 1.1上林县整体概况 1.1.1地理位置 上林县属南宁市管辖县区之一，位于广西中南部，大明山东麓，东北邻兴宾区，南接宾阳县，西南毗武鸣县，西北连马山县，北靠忻城县。县城距广西首府南宁市128公里，距黎塘火车站73公里，距贵港市码头123公里，距防城港口318公里。 1.1.2面积人口 面积：县境东西最大横距50公里，南北最大纵距65公里，总面积1890公里，在南宁县份中排在第五位。 人口：2006年年末总人口47.37万，其中农业人口42.53万5万人。人口自然增长率9.85‰上林县城总体规划（2001—2020）2020年）县域总人口为51.5万，城镇人口为26.40万人，县城总人口为10万。 1.1.3行政划分 全县境内有7镇4乡，其中7镇分别是：大丰镇、明亮镇、巷贤镇、白圩镇、三里镇、乔贤镇、西燕镇；4乡分别是：澄泰乡、塘红乡、木山乡、镇圩瑶族乡。全县共有115个村委会，16个社区，1280个自然庄。县人民政府驻大丰镇。 1.1.4经济发展概况 ·上林县历年经济发展情况 2006年，上林县实现农林牧副渔业总产值为12.7。其中：农业产值5.79亿元，林业产值2815亿元，牧业产值5.75亿元，渔业产值8316万元，农林牧渔服务业产值361万元。工业总产值8.79亿元，其中，中等规模以上工业企业家13家，实现工业总产值6.25亿元，利税总额5405万元。上林新增私营企业51家，个体工商户2685户。累计私营企业有220家，从业人员819人；个体工商户7708家，从业人员1万人。实现社会消费品零售总额5.09亿元。 上林县经济概况表 生产总值 城镇居民可支配收入 农民人均收入 财政总收入 2003年 11.72亿元 5853元 1584元 0.89亿元 2004年 12.92亿元 6095元 2077元 1亿元 2005年 15.01亿元 6570元 2216元 1.13亿元 2006年 17.61亿元 7405元 2454元 1.28亿元 从以上数据看出，上林县各项经济平稳发展，政府财政收入逐年增长。从03年到06年，上林县的经济有了长足的发展，基本达到各项经济指标。农民收入逐年递增，这对当地的消费水平的提高和消费理念的改变有比较大的促进作用，同时也对房地产业在当地的发展有推动作用。 ·2008年1～6月上林县经济概况 1-6月，县GDP实现快速增长，16.2%，高于全市平均水平在十二个县区排位中，增速居第位。规模以上工业总产值增速超过40％，增速67.07%。规模以上工业增加值上林县（62.3%）、增速超过40％。固定资产投资投资保持平稳较快增长增速超过全市平均水平（25.3%）社会消费品零售总额增长达到2%，社会消费品零售额增速快于全市平均水平（21.44%）增速排名前位县区名称 农业总产值(亿元) 规模以上工业总产值(亿元) 规模以上工业增加值(亿元) 社会消费品零售总额(亿元) 1-6月 增长（％） 1-6月 增长（％） 1-6月 增长（％） 1-6月 增长（％） 全市 91.01 2.51? 419.99 36.89 136.08 24.4 298.85 21.44 4.64 2.19? 6.26 67.07 2.45 62.3 3.62 28.3 县区名称 地区生产总值(亿元) 财政收入(亿元) 一般预算收入(亿元) 1-6月 增长（％） 1-6月 增长（％） 1-6月 增长（％） 全市 591.15 16.1 93.00 28.26 42.26 40.08 10.2