上海市办公大楼市场评估报告.doc

上海市办公大楼市场评估报告 壹、上海市办公楼市场各区域综合分析 鉴于对整个上海市办公楼市场的分布广泛、品质不齐、价格不一等特点，因此把上海市办公楼市场按照地理位置以及功能区域，分为6大板块，即淮海路、南京西路、人民广场地区、徐家汇地区、虹桥开发区和浦东地区。 1、淮海路沿线——由于是上海的高档商业区域，地铁的通过使交 通变得极为便捷，该地区云集了众多知名楼盘。其中1997年落成的瑞安广场、1998年和1999年落成的兰生大厦、上海广场等出租率已打到98%左右，IBM、杜邦等著名跨国企业也都入驻于此。2000 年，由于力宝广场、中海大厦、大上海时代广场开盘三个月惊人 的入驻率，使得淮海路再度成为大公司竞相入驻的高级写字楼区 域。现在，该路的平均租金已达到0.45—— 1.0美元/平方米/天。 2、南京路地区——曾经是上海最显赫的写字楼区域之一。作为90 年代初大楼设施最优越、位置最适中的上海商城，曾经以租金高 达3.5美元/平方米/天而被列为当时全球最昂贵的办公大楼之一。 近两年，南京路又涌现出了嘉里中心、中信泰富广场、梅龙镇广 场、恒隆广场等众多优质物业，且租金日益上涨。以开盘不久的 恒隆广场和中信泰富广场为例，其租金已涨到0.85——1.0美元/ 平方米/天。 3、人民广场——该区域四周拥有众多知名建筑，写字楼则以中区 广场、港陆广场以及招商广场为代表。中区广场由于开盘较早， 又因其当时的低价位租金掀起了浦西写字楼的价格大战，从而牢 牢占据该地区写字楼入驻率的榜首，目前的租金上扬至0.6美元/ 平方米/天。 4、徐家汇——是上海最热闹的商业网点，其写字楼以美罗城为主。 由上海实业集团建造的上海实业中心大厦，以其雄厚的实力和优 越的位置也吸引了部分客户。该区域其他楼盘因落成时间较长， 设备老化，客户层次不高，从而导致徐家汇区域楼盘档次略显不 足，分布也较散。 5、虹桥地区——作为上海最早成立的经济开发区，曾经是无数外 资机构入驻的首选。目前该区已拥有国际贸易中心、上海世贸商 城、远东国际广场、新虹桥中心等众多物业，租金平均在0.45—0.8 美元/平方米/天。 6、浦东地区——自从招商局大厦在浦东成为第一幢开盘的高档写 字楼后，陆家嘴金融贸易区的高档物业便雨后春笋般地冒出来。 目前区内由以金茂大厦、中银大厦、汇丰大厦等位代表的多幢高 档写字楼，租金在0.5—0.8美元/平方米/天不等。浦东的新上海 商业城、竹园商贸区和东方路作为写字楼区域也日渐成熟，不断 由高级写字楼落成，如：期货大厦、新天国际大厦等，这些区域 的租金相对陆家嘴金融区的楼盘要低。 附：2001年一季度上海写字楼租赁情况 城市 区 位 平均 月租金 (元/M2) 同比上季增长 (M2) 典型 租期（年） 典型 免租期（月） 每月 物业 管理费（月） 空制率 （%） 上海 中心区 淮海 中路 149.4 10 2—3 1—2 24.9 — 37.35 15 南京 西路 174.3 15 — 20 2—3 1—2 24.9 — 37.35 10 人民 广场 124.5 5 2—3 1—2 24.9 — 37.35 10 徐家汇 124.5 0 2—3 1—2 24.9—37.35 20 小陆 家嘴 149.4 0 2—3 1—2 24.9—37.35 40 次中心区 虹桥 112.05 15 2—3 1—2 24.9—37.35 20 新上海 商业城 74.7 0 2—3 1—2 24.9—37.35 45 竹园 贸易区 69.72 15 2—3 1—2 24.9—37.35 50 贰、上海市办公楼市场各区域细部分析 一、淮海中路沿线以及周边办公楼市场简要分析 淮海中路一直是上海最为重要的休闲购物地区之一，在过去的6年时间里，淮海中路经过崭新规划，商业结构调整，功能分区明确。同时基于淮海中路拥有三个地铁一号线车站，分别在常熟路、陕西南路及黄陂南路，再加上南北高架、延安路高架组成立体的高速交通干线，绝对方便于工作往返，商务往来。因此这里现已逐渐成为本市最便捷的办公中心地带，建有各式的办公大厦。 沿淮海中路一带的主要国际甲级办公楼建筑工程俱由香港发展商兴建，悉数集中于成都路、西藏路之间。自东向西分别有兰生大厦、金钟广场、柳林大厦、大上海时代广场、上海广场、力宝广场、香港广场、瑞安广场、中环广场等。1997年初落成的瑞安广场位于黄陂南路交汇处，是该年上海最出色的新厦，倍受各跨国机构垂青，包括普华大华、安达信、杜邦和卜内门，国际商业机器（IBM）更是从别区调迁到些。1997年最后一季落成的香港广场便远较瑞安广场逊色，吸纳量亦不高，主要归究于其竣工时间及楼面及楼顶高度欠佳。 其中位于龙门路及普安路中