上海绿地高行项目前期规划报告.doc

项目市场定位 大型中高档社区，城市中产阶级、白领精英聚居地。 绿地上海新里·威廉公寓 20世纪30—40年代，上海成为远东国际大都会，产生了大量的中产阶级与白领阶层，这批中高收入者对石库门的居住设施和环境颇不满足，追求更幽雅而实惠的居住环境，华商地产、中国银行、四明银行等地产金融巨擘意识到了这一需求与机遇，由此，一场集结世界各国著名建筑师的城市住宅建筑运动轰轰烈烈地展开，新里，作为中产阶级、白领阶层的聚居地产生，并成为上海市民心目中向往的中高档居所。四明村、静安别墅、涌泉坊、中行别业、长乐村、大胜胡同、云泰坊、景林庐、花园公寓、克莱门公寓、凡尔登花园等当时由世界各国知名建筑师担纲设计的建筑杰作纷纷面世，并经历史沉淀洗练，成为上海“万国建筑博览会”美誉中的瑰宝。 21世纪初，上海再次成为亚太地区最具影响力的国际大都市之一，国际经济与金融中心的地位日渐形成，城市中产阶级、白领阶层、海归人士的队伍壮大，而此时，国际化熏陶下的他们，对居住环境、生活方式提出了更高要求。绿地集团，海上地产巨擘，邀请世界顶尖建筑设计大师与景观设计大师，掀起城市建筑复兴运动，吸收各国建筑文化精髓重塑上海新里，以海派文化兼收并蓄的大气风范，为上海再度留下城市住宅建设的节点坐标。 威廉公寓，以德国海德堡为建筑与社区生活营造的蓝本，将成为绿地上海新里品牌下的首个大规模楼盘 1．形象定位 海德堡，位于莱茵河三大支流之一的内卡河畔，是德国著名的大学城与观光古都。在公元一世纪初，海德堡便已建成，现今人口约13万人，其中五分之一是学生，这个小小的城市，先后有十个人获得诺贝尔奖 人文精神与哲学传统的传承：富于人文精神与哲学传统是海德堡的城市气质，本项目将以新古典主义风格的建筑、园林、雕塑、街道艺术、灯光等形式全新演绎这一内涵，将之融合到社区居民的生活细节，使之成为社区独有的生活气质。 休闲与运动氛围：身为德国最知名的旅游城市，游客如云，拥有五所著名大学，五分之一的居民是大学生，这使得海德堡从来都是休闲与运动胜地，俾斯麦广场、hauptstr老街、圣灵教堂集市、哲学家之路、卡尔·特奥德桥、骑士之家、大学广场乃至内卡河等都是世界游客与海德堡居民、学生运动休闲的最佳场所，而拥有大量集中的体育设施与商业配套、河滨公园是本项目的特色之一，在威廉公寓，运动、健身、音乐、艺术、社交、购物等等都成为社区生活的一部分，古典但简洁明快的建筑，酣畅淋漓的运动场馆，持续深夜的pub与café，时尚现代的街道艺术，喷薄跃动的流水花园，动感活力的音乐，夜晚璀璨的灯光以及在其中生活的充满朝气、未来、希望、憧憬的年轻人群所共同形成了充满动感魅力的居住社区。 International(国际化)：特殊的地理位置，决定了本项目的国际化色彩，在这个国际化社区里，各国的文化的交融共存更给社区带来与众不同的社区氛围。 Fashion（时尚）：与年青相关的必然是时尚，在这个社区，年轻的居住者们能够感受到时尚的脉动。 Energetic（年轻化）：由于主力客户群定位在年轻白领，必然使社区充满年轻化色彩。 2．客户定位： 主力客户一：工作区域位于大小陆家嘴、金桥出口加工区、外高桥保税区、张江等区域的年轻白领精英，家庭年收入在10万元/年以上，参加工作时间为3年以上，年龄在25—35岁之间，喜好运动，关心时尚，对单价承受能力较高，但由于参加工作时间短，个人储蓄较少，主要依靠家庭储蓄，因此对总价的承受能力受到限制。 主力客户二：原居住点或亲属居住区域在金桥、高行的收入较高的客户，居住习惯及亲属关系使他们倾向于在该区域置业。 主力客户三：金桥、外高桥及陆家嘴区域外资企业的中高层管理人员，及部分浦东经营生意的小企业主，该部分客户是项目高端产品的主要客户。 主力客户四：投资客。由于该区域目前价格仍有升值潜力，且本项目房型小，总价低，并有开发商优势，必然会吸引到投资客的青睐。 辅助客户一：虹口、杨浦区域的外来购房者，由于翔殷路隧道、中环线隧道将相继贯通，而本区域房价相对杨浦、虹口等相对区域距离较近，房价却相对较低（总价），因此可能产生替代消费。 辅助客户二：外来迁入上海的“新上海人”，对浦东有好感，希望置业浦东，但对浦东其他区域的房价无法承受。 3．价格定位 本项目全部为小高层公寓，其中部分在12层以下，部分在16层以左右，均价为7000元/平米。 12层以下小高层公寓：7000元/平米，一房面积在50平米左右，总价在35万左右，二房面积从85平米—90平米总价在60万左右，三房为115平米——120平米，总价在80万左右。 16—18层左右小高层公寓：7000元/平米，一房面积在55—60平米左右，总价在45万左右，二房面积在95—100平米左右，两房总价在70万左右，三房面积在120—125平米，总价在90万左右。 沿河滨的大三