上海豪宅统计分析.doc

一、高档住宅市场 1、全市中、高档楼盘分布 全市中、高价位楼盘区域分布概况 分布区域 区域特征 个案特点 代表个案 以徐家汇为中心的短程辅射区域 集多种功能为一体的综合性“枢纽型”地带，商业、文化气息浓厚、区域内配套设施质量之高、种类之全，在全上海首屈一指 区域内个案分布集中，统一以地段为主诉求点，宣扬豪宅象征身份。其诉求虽近乎单一，但却能异常有效的打动客户的心 东方曼哈顿 尊园、帝景苑 汇翠花园、永新花苑 淮海路 沿线区域 商业繁华，人文气息浓郁，环境高雅，是都市白领休闲娱乐的首选之地 98年起陆续开发迅速形成板块，拥有良好的区位形象和完善的生活机能为个案主要特色 翠湖天地雅苑、淮海晶华 东方巴黎、东湖华庭 茂名大厦、新汾阳公寓 锦麟天地、汇贤居 华山路（镇宁路）沿线地区 华山路特殊的历史沿革，优雅的梧桐大道，联接“静、长、徐”三区的交通优势，赋予了本区较高的市场评价 “地段、交通、人文”为本区域个案的三大主诉求点 嘉里华庭、东方雅苑 东方剑桥、金柏苑 丁香花园 南京路 沿线区域 城市中心位置，拥有静安寺、南京西路、人民广场、外滩等上海顶级商办地区 除地段优势外，发掘所处地区的文化积淀，将自身融入，是本区域个案的另一大特征 国际丽都城、上海壹街区中凯城市之光 静安枫景苑、金色家园 陆家嘴金融区滨江地带 拥有优越的地理条件， 亦是市政发展的重点区域，未来发展空间极大 由市政规划带动区域住宅的发展，景观系数是区域价格主要附加值 仁恒滨江园 世茂滨江花园 汇豪天下 虹桥、 古北地区 沪上大型高档住宅群落、境外来沪生活聚集地 统一规划，开放式小区管理 上城、东方伦敦 黄金豪园、四季晶园 名都城、美丽华花园 罗马花园 虹口北外滩地区 上海少有的未开发“宝地”，未来的高档住宅区 拥有较陆家嘴地区 更佳的观景视角 新外滩花园 名江七星城  2、分区供应量 以上所统计数据为2002年1月至今市场上高档住宅的供应情况。数据表明，目前本市商品住宅中均价在9000元/平方米以上的普通住宅总建筑面积有201.13万平方米。高价位住宅的整体供应量并不小。从区域供应量来看，徐汇、静安、浦东三个区域的供应量在全市12个区中分列前三位。总推案面积为157.05万平方米，占全市总量的78.1%。而其它区域的总体供应量相对较少。徐汇、静安、浦东三区的高价楼盘供应量最大，总建筑面积分别为85.49万平方米、42.79万平方米和28.77万平方米，分别占全市总供应量的42.5%、21.27%和14.30%。  3、上海高档住宅市场占有率排名 2002年上海高档住宅市场占有率排名 成 交 面 积 成 交 金 额 区域 楼盘名称 排名 区域 楼盘名称 排名 区域 楼盘名称 排名 浦东 菊园 10 浦东 世茂滨江花园 1 徐汇 东方曼哈顿 10 仁恒滨江园 2 汇翠花园 28 世茂滨江花园 14 菊园 5 亚都国际名园 37 世茂湖滨花园 8 永新花苑 47 仁恒滨江园 24 陆家嘴花园 21 卢湾 翠湖天地 14 长宁 上城 20 思南新苑 43 陆家嘴花园 34 春天花园 25 汇龙新城 49 畅园 30 黄浦 东淮海公寓 18 虹口 名江七星城 37 静安 达安花园 31 海琪园 34 虹口 名江七星城 23 普陀 光明城市公寓 35 说明： 从以上统计数据中显示目前上海的高档住宅的整体销售情况良好，从排名前列的个案的分布区域中可以看出，浦东作为上海住宅市场发展的第一大区，其高档住宅的销售情况也丝毫不逊色。上海其它销售良好的个案则主要分布于徐汇、长宁等区。 各类畅销高档住宅中临江类物业占据相当比重如:世茂滨江、仁恒滨江、菊园、名江七星城、海琪园等。其次是具有良好公园绿化景观的个案，如：光明城市公寓、东淮海公寓等。市中心的高档住宅凭借良好的商业氛围、生活配套也占相当比重，如：东方曼哈顿、翠湖天地等。 4、高档住宅诉求分类 分 类 特 性 典 型 个 案 生态景观豪宅 主要指临江、临河及与公园大型绿地为伴的豪宅。 世茂滨江花园、仁恒滨江苑、菊园、新外滩花苑、 水景苑、世茂湖滨花园、金色家园 水清木华、天安花园、光明城市公寓 市级商业豪宅 集中在市级商业区如：徐家汇、淮海路、南京路商业区。 东方曼哈顿、上海五月天、永新花苑、汇翠花园、景福苑、尊园 东方巴黎、明园世纪城、上海一街区、国际丽都城、喜福会等、翠湖天地雅苑 市中心 豪宅 指在市中心具有良好生活配套和生活环境区域如：人民广场、镇宁路、衡山路等。 中凯城市之光、长发大厦、国际丽都城 上城、古北中央花园、碧云花园 东方雅苑、东方剑桥、畅园 文化内涵豪宅 指