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中骏泉州区域(项目)营销策划报告 前 言 第一部分 核心策略思考 中骏品牌发展战略 中国房地产市场日趋成熟，专业化程度越来越高，房地产产品在成本、功能等方面的差别正在逐渐缩小，在产品高度同质化的今天，惟有品牌是最具有差异性的因素。品牌作为企业差异化的集中体现，是任何其它企业无法仿效的，塑造品牌正在成为房地产企业在激烈的市场竞争中谋求长期发展和长远利益的经营战略。 同时，我们必须认识到，由于房地产产品具有地域性强、周期长等特殊性，令房地产业的品牌打造和其它消费行业存在明显差异，简而言之，房地产品牌具有这样三个显著特点： 其一，品牌是一个长时间积累的过程通过大量项目成功运作积累，才能达到品牌管理，营销的需要。”品牌形象的基础，但缺乏带有明确品牌诉求的进一步包装。 已有较为成熟的企业标志LOGO；但整体视觉识别系统（VI）尚未完全建立，企业形象识别系统一、四项目基本信息 项目 中骏·西湖1号 中骏·蓝湾半岛 中骏·蓝湾上城 中骏·四季康城（一期） 区位 地块位于泉州城市规划之北峰组团中心区，泉州市区新华北路西侧、省道307线以南，用地东侧隔新华北路与西湖公园相邻，南侧为部分民房，用地西侧为丰惠路。 地块属于泉州桥南板块核心位置，交通便捷、地势平坦。泉州大桥南片区A2地块，西南为兴贤东路，东北邻国道324线，东南为40米规划路，西北为规划路。 地块属于南安市溪美街道办事处，位于南安市环城西路西侧的长安三期A2区改造地块，西北面临西溪环路，西南面临城六路，东南面临城七路。 位于泉州与南安交界处。西南面是308省道，北面是建中路，东面是现状山地和民宅。 用地规划 用地面积66686.6㎡ ，容积率≤2.4，绿地率≥35%，总建筑面积近20万㎡ ，其中住宅面积约15万㎡，地下室约3.3万㎡，商业面积8192㎡。 地块面积80904.98㎡；容积率≤2.57，绿地率＞40%，建筑密度＜22%，总建筑面积近25万㎡ ，其中住宅面积近20万㎡，地下室约3.5万㎡，商业面积8774.3㎡。 用地面积为36294㎡，容积率 ，建筑密度＜20%、绿地率＞35%。总建筑面积约10.6万㎡ ，其中住宅面积约6.8万㎡，地下室约1.6㎡，商业面积约6000㎡。 项目分三期开发，一期用地24229.4㎡，容积率2.63，绿地率20.2%，建筑密度34.3%，总建筑面积约7。5万㎡ ，其中住宅面积约5.7万㎡，地下室9521.8㎡，商业面积约6000㎡。 销售指标 住宅总户数1125户，总车位1091个，其中地上287个，地下804个，住宅车位比为1：0.97 住宅总户数1467户，车位1190个，其中地上133个，地下1057个，住宅车位比为1：0.81 住宅总户数870户，车位658个，其中地上182个，地下476个，住宅车位比为1：0.76 住宅总户数510户，车位304个，其中地上40个，地下264个，住宅车位比为1：0.6 建筑形态 建筑形态多样，由8座16户4层双拼别墅，1栋10户4层联排别墅，5栋4+1层花园洋房，1幢9层小高层、1幢11层小高层，6幢18（+1）层小高层，6幢26（+1）～32（+1）高层组成。 大围合式封闭社区，由29栋14-25层楼群组成。底层架空，人车分流，外街部分为店面，有12层住宅6栋、18层住宅19栋24层住宅2栋、25层住宅2栋。 社区由10栋18层住宅和16套联排别墅组成，地下一层为停车位、建筑1-2层外街部分为店面，内部1层为架空绿化，2层以上为住宅。 一期为底层带商业的高层住宅，规划为9栋18层，地下一层为停车位，建筑1层分为店面， 2层以上为住宅。 户型规划 小高层及高层以两梯三户品字和两梯四户梯字户型为主，及1幢四梯四户板式小高层（11F），花园洋房为两梯两户。90㎡两房占29.5%，126㎡～136㎡三房36%（？），139～148.5㎡占19.4%；跃层？户？㎡占？%，花园洋房占？%；联排别墅面积273㎡占0.9%，双拼别墅面积316㎡占1.4%。 有两梯三户品字型构造、两梯两户板式住宅及两梯四户蝶型结构，两房户型面积80-89.9㎡448户占20.04%；三房户型面积130-180㎡835户占64.85%；四房户型面积180-260㎡180户占14.39%；六房户型面积350-380㎡4户占0.72%。 小高层住宅以两梯三户品字型构造为主，另有部分两梯两户板式住宅及两梯四户蝶型结构住宅，单身公寓户型面积60-80㎡308户占30.1%；一（两）房户型面积70-89.9㎡376户占42%；三房户型面积110-160㎡85户占21.8%；联排别墅为4层叠加式结构，户型面积260㎡16户占6.1%。 住宅构造以两梯四户蝶型构造、两梯两户板式住宅相结合。两房户型面积80-89.9㎡34户