商业部分概念规划方案PPT.ppt

二、项目概念规划 5、商业 规划 分区及业态描述——B:体验青城 二、项目概念规划 5、商业 规划 分区及业态描述——C:文化青城 本区域因靠近停车场，人流相对较为弱势，故需要自身品牌性和业态独特性较强且能创造较高物业品牌价值的商业作支撑。 设置川酒展示/专卖、蜀绣展示/专卖、道教文化展示/纪念品专卖类业态。 二、项目概念规划 5、商业 规划 分区及业态描述——C:文化青城 二、项目概念规划 5、商业 规划 分区及业态描述——D:夜色青城 本区域因区位相对偏僻，人流更加弱势，极需要自身品牌性和业态自身吸引力较强，同时满足青城山游客夜生活之需的商业来提高区域物业价值。 结合景观水系，设置酒吧、 夜店类商业业态。 二、项目概念规划 5、商业 规划 分区及业态描述——D:夜色青城 二、项目概念规划 5、商业 规划 分区及业态描述——E:悠悠青城 本区域因区位相对独立，商业体量相对较小，且靠近主要人流动脉及主要人流节点2。设置以特色茶坊或咖啡为主，相对以悠闲类商业业态。 二、项目概念规划 5、商业 规划 分区及业态描述——F:养生青城 本区域因物业形态及区位条件，设置以彰显青城山养生文化为重点，以品牌养生类商业为主、兼并商务功能业态。 引入或培育青城山养生主题会馆，打造高端养生主题商业。 如：青城山玄真堂养生、同仁堂养生。 二、项目概念规划 5、商业 规划 方案一： 该区域设置以服务项目办公人群、居住人群及周边居住人群，引入生活配套服务类商业 诸如：超市、银行、洗衣、医卫、美容美发。 方案二： 让青城山游客停下来，在感受大自然和道教文化之后，轻松玩一下，引入电玩城类娱乐业态。 分区及业态描述——G:服务青城 三、项目其他建议 1、景观 营造 以青城山道教文化和都江堰水文化为主线，将川西建筑景观特色融于其中，以浮雕、小品等形式呈现与街区每个角落，营造一个具有浓郁本土文化和特色的舒适性商业街区。 三、项目其他建议 2、租售 建议 2.1销售定价参考： 定价依据：基于前期我司未就项目周边商业环境及相对项目作详尽市场调研，故运用项目对应住宅售价作参考，结合项目商业自身特点，拟定项目商业售价体系： 项目权重分析 住宅售价推比法 各体块售价值 项目基准售价值 定价影响因素 因素权重 参考价格评定 体块区位 单位面积 人流动线 三、项目其他建议 2、租售 建议 2.1销售定价参考： 定价依据： HOHO社物业销售价格体系（大概）分为三个层级： 高层级：15000元/㎡-2500元/㎡（装修）=12500元/㎡ 中层级：12000元/㎡至13000元/㎡（占比较大）-2500元/㎡（装修） =9500元/㎡至10500元/㎡ 低层级：9000元/㎡ - 2500元/㎡（装修） =6500元/㎡ 综合得出基准价参考值10000元/㎡； 一般性社区住宅、商业销售比为1：1.5—1：3.5 基于区位、人流量、商业经营时限、商业成熟度等商业发展制约 因素考虑结合我司经验预判，项目住宅、商业售价比为1：1.5 住宅售价推比法是通过对住宅售价区间差价作出商业估算基准价参考值，并参考一般性社区住宅与商业售价比，得出基准权重系数参考值，最终得出项目整体商业基准参考价： 整体商业基准参考价： 15000元/㎡ 基准系数：1.5 三、项目其他建议 2、租售 建议 2.1销售定价参考： 定价依据： 项目单位基准价：按照项目基准参考价，根据单位定价考量因素作权重系数修订得出单位基准价，计算公式：单位基准价=（项目基准系数+权重系数）x 基准价参考值 单位定价主要考量因素（暂未考虑商铺划分与进深、面积）： （1.5+0.3）x10000=18000项目单位价格区间（1.5-0.3）x10000=12000 即:项目物业最高基准价为18000元/㎡；最低基准价为12000元/㎡； 各单位实际价格（略） 单位基准系数 权重因素 分值 单位实际权重系数 单位实际权重系数 人流到达性 0.1 10% - 10% 物业条件（楼层） 0.1 10% - 10% 开间与进深 0.1 10% - 10% 合计加分 0.3 +0.3 -0.3 三、项目其他建议 2、租售 建议 2.2租金定价参考： 定价依据： 租金定价基于项目售价按一般性商业物业投资回报率反推： 市场商业物业年投资回报率为：5%-12%； 项目商业物业年基准投资回报率基于区位、人流量、商业体量、 商业成熟度等因素考虑并结合我司经验预判为：7% 即：14年期平均每平米每月租金基准价为87元/㎡/月 计算公式：每平米每月租金租金=基准价物业销售基准价x0.07/12=15000