从建造到制造－万科颠覆房地产 住宅产业化.ppt

中国房地产企业信息化最佳合作伙伴 从建造到制造－技术的万科  颠覆、变革中国地产产业链条 明源大课堂：王一鸣 分享简介 一：万科产业化的历史背景 二：住宅产业化的十大好处 三：万科产业化的步伐，及明源CRM的作用 四：万科产业化给我们带来什么样的启示！ 一：万科产业化的历史背景 繁荣的奥秘－经济史就是人口史，而房地产史更是人口史。1981年至2005年，仅仅25年的时间，我国城市化率由20%迅速跃升至43%；未来10多年中，预计中国的城市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度。以三大经济圈为中心的中国沿海，正在诞生着全球有史以来最大规模的城市带。因此，房地产尤其住宅市场在我国未来至少十年、沿海城市带在未来至少二十年，仍将是最具潜力和发展空间的行业之一。 转折的关头－中国的住宅行业，从诞生到现在，不过短短的二十年历史，但已经经历了两个显著的转折点。1998年中国取消了福利房分配政策，开始了以商品房为主的全面市场化过程，这是第一个转折点。在这之前，中国的住宅行业只能说是在萌芽阶段，而在这之后，行业进入了近乎神速的增长。在第一个转折点之后，行业实现的是量的突破，而在第二个转折点之后，行业将要跨越的是质的升华。经过第一个转折点，我们看到的是大地回春之后的百花齐放，而经过第二个转折点，即将上演的是大浪淘沙之后的王者归来。  万科产业化的历史背景 万科产业化的历史背景 成长的诀窍－未来十年，中国城市将新增七千万户家庭，这接近一个美国，接近英国、法国和德国的总和，超过整个日本。未来全球最大的住宅市场很可能在中国，这已经没有太大的悬念。当今美国房地产界发生三件事情了：第一件是住宅产业化水平的不断提升，虽然住宅整体需要进行现场装配，但是住宅的部件却可以实现规模化的工厂生产。第二件是随着客户对品质和性价比的要求不断趋于精细，住宅品牌日渐为人们所关注。第三件是1980年代之后，美国的房地产融资不断创新，并形成了大企业主要通过债券等低成本渠道融资，而小企业却仍然依赖高利率贷款的格局。 变革的年代－住宅行业已跨过了第二个转折点，接踵而至的将是一个全新的年代。行业将实现全面的重构，未来的格局将与过去和现在，存在显著的不同。从制度框架来看、从居住模式来看、从竞争态势来看，从商业模式来看、从生产方式来看，一次性设计、作坊式生产曾经是这个行业的常规。这种落后的生产方式，带来了难以克服的质量通病和企业资产的慢速周转，也催生了优秀企业成熟产品复制的努力。而随着品质导向、规模效应和周转要求等一系列生存法则的变迁，未来我们看到的，将主要是标准化设计、工业化生产的住宅产品。 万科的营业增长速度 二：住宅产业化的十大好处 有利于提高质量，根治了外墙常有渗漏、裂缝的通病。 有利于加快工程进度。 有利于推进资源整合，提高管理效率。 有利于资本运作。 有利于提高建筑产品的品质，赢得客户。 有利于降低管理人员的工作强度。 有利于施工现场文明施工、安全管理。 有利于环境保护、节约资源。 有利于营造企业创新的氛围，多出创新硕果。 有利于企业“卓越绩效”模式的深入推进。 成本优势：1、轻钢结构的自重轻，如果大量使用轻钢结构，可以较大的节约基础成本。 2、如果全部使用轻钢结构可以节约工期，减少资金占用成本。3、因轻钢结构由专业队伍负责施工，可以减少管理成本。质量优势：1、没有湿作业，品质有保证2、受天气影响小，能在冬季施工3、在工厂加工，质量易于控制4、因为队伍专业，管理容易 三：万科产业化的步伐 工厂化3年内花5个亿！ 形成基于客户行为的标准化产品 产品 市场因素 自身因素 客户 竞争 对手 … 成本 … 周期 我们选择以 客户 维度作为产品决策第一重要因素 万科住宅产业化 以设计标准化为主导的产业化过程 空间尺度 功能组织 部品性能 物理指标 设备要求 ……… 使用标准 性能标准 部品模块化 功能模块化 户型模块化 组团模块化 标准化 产品体系 居住要求 技术标准 设计模块 标准化操作模式 客户行为 自我实现 尊重 归属 安全 生理需求 部品模块化 功能模块化 户型模块化 组团模块化 屋面瓦 屋面构造 成品烟道 外墙砖 ICI外墙涂料 铝合金门窗 穿孔铝板 铝合金窗台 玻璃砖 铝合金空调百页 孔洞扣帽 墙面成品PVC分格条 楼号牌 情花阳、露台地砖 情花阳露台栏杆 情花阳、露台栏杆2 情花阳露台灯具 晾衣 情花阳、露台木构架2 情花阳、露台木构架1 情花阳、露台木构架3 情花北入口阳、露台钢结构雨棚 技术总监：伏见文明 我