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关于乐湾国际温泉城品牌定位与企业文化建设讨论稿 2010年1月19日 目 录 一、乐湾国际的产品定位分析： 1、项目简述及产品分析； 2、区域市场简述与分析； 3、目前区域市场目标客户来源： 4、产品、功能定位分析； 二、品牌定位及企业文化定位与建设； 1、品牌驱动器梳理及定位描述 2、从核心品牌定位确立企业文化核心价值观； 一、乐湾国际的品牌定位分析： 1、项目简述及产品分析； 乐湾国际温泉城项目位于贵阳市乌当区。项目总占地近4000亩，项目用地内具有河流、山地丘陵、原始树林、草地缓坡、文化遗迹、温泉井及民族村寨等丰富的自然地貌与人文景观；具有典型的喀斯特地貌特征，也是贵阳市郊传统的民间休闲旅游区域。拟开发别墅、类别墅、情景洋房、高层、小高层、高档商业、五星级酒店、温泉SPA、高尔夫及会所等多种产品类型。总建筑面积为160万平米，计划首期投资60亿人民币。预计整体开发周期为五至六年。 规划中项目主体的别墅产品有独栋、双拼、联排及部分叠拼户型，以欧美风格为主，具有多种国家的不同风格特征，其中的溪畔别墅、山地别墅应是项目中的主要拳头产品；地产项目中最具价值的景观要素，也是提升项目产品价值的最重要元素：山、水、林地在本项目中应有尽有，项目中先天性的多种自然地貌与地区的自然环境优势、以及项目低密度、低容积率的规划，使乐湾国际温泉城成为一个不可多得的、风格独特的、具有丰富优势资源的稀缺高端地产项目。 但凡豪宅，不在半山，湾畔，就在高尔夫球场中，乐湾国际尊重自然生态，充分保持原始地貌特征，将建筑与自然融为一体，将国际的与民族的人文景观有致组合，以极致的礼遇，定义自然、生态、宁谧、高贵、直指人心的新时代高尚生活！ 2、区域市场简述与分析； 至2009年末，随着中天托斯卡纳的基本售馨，贵阳市最后一个别墅项目也到了销售尾声。目前，在贵阳地产市场上，除一些项目内仅剩的少量的别墅产品，基本上没有形成规模的别墅产品入市。按照国家规定，各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等别墅类项目的审批也将进一步控制。同时还要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。别墅用地是卖少渐少，这是别墅产品稀缺性的原由。 纵观近年贵阳别墅销售情况，在两城区，“中天·御熙谷”是唯一的别墅项目。尽管价格高昂，最低也是300多万的售价，是创造了贵阳所有别墅中的价格巅峰，但48套别墅销售了近三年时间，至2008年方才收官。而“城市山水别墅”的推广概念和8分钟到喷水池等地理区域优势还是让市场为之侧目，销售情况也非常良好。 在金阳新区，由贵州蓉金地产开发的“金华世家”共263套，其中合院别墅63套，联排别墅53套，叠拼别墅140套，独栋别墅7套。从开盘至今，已经售出了三分之二以上。 　 在乌当片区，由贵州全林地产开发的“泉天下”也是风头甚劲。“泉天下”有联排和独立别墅，目前售价是一栋180万到860万。而受去年市场影响和产品质量影响，该项目后期情况不乐观。 花溪区的清芷园、梦溪笔谈、小河片区山水黔城半岛别墅、中兴世家森林别墅以及仁恒别墅、清镇红枫湖畔“观邸”别墅等均有不错的销售业绩。 白云区是目前贵阳别墅的主要供应区和集中地，之前已经售罄的有百花湖灵达度假村和南湖丽水铭苑，“南浮宫·御园”。“中天托斯卡纳”已基本售完，但“南湖丽水铭城”由于公司经营问题，目前处于停滞状态。 值得一提的是位于贵阳市扎佐贵阳高尔夫球场内的贵阳高尔夫别墅项目，这个从未见报的项目在长达十年的时间里慢慢完成了销售，该项目产品由于具有独特的自然优势条件，某种程度上是贵阳市其它别墅项目无法别拟的，由于推出时间较早及受配套不足的影响，第一期价格大多徘徊在4000左右，其利润基本由第二期实现。 2010年，贵阳市的开发重点除去金阳的继续建设外，花溪与乌当在改善了投资环境后将成为开发的重点，其中花溪的独特自然优势与成熟的旅游知名度将成为开发商投资的热点，据了解，花溪将有多个以往审批的项目用地涉及别墅产品开发。这将是本项目后期面临的竞争。同时，在中天城投的未来规划中，位于渔安安井片区近10平方公里的规划中，亦有多个高端温泉别墅、溪畔别墅、山地别墅产品。 综上所述，在贵阳目前的别墅项目中，大多产品风格并不突出，资源利用不科学，开发商为丰富产品类型，提升项目品质而为目的的开发占大多数，为节约成本而修改设计初衷的比比皆是；为增加利润而提高密度的也不少，“被别墅化”可以说是目前贵阳别墅产品的真实写照。高品质的别墅产品目前在贵阳是真