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亚奥板块成熟老到？ ??2010年01月07日11:03??法制晚报 　　板块开发时间早 五号地铁通得好 区域综合价值飙 　　亚奥板块成熟老到？ 　　开篇 　　▲▲▲▲▲ 　　亚奥已是成熟的商圈，众所周知。 　　亚奥并非有与生俱来的优势，靠着亚运会和奥运会，它得以迅速飞腾，从而具有了中心吸引力，其产生的辐射效应也使依附在其周围的地产、商业、居住区价值飙升。 　　这样的机遇让其他区域可望而不可即。望京、亦庄，如果说这样的区域是在一点一点摸爬滚打中前进，那么这次CBD东扩犹如一针兴奋剂，直接扎进被誉为CBD“后花园”的朝青板块。 　　这样的机遇让我们可以展望朝青板块的未来，让它有机会、有潜力和同样位于四、五环之间的亚奥叫板。 　　为此我们特地综合两个区域的优劣势，以此为注脚，静观朝青之变。 　　亚奥板块优势 　　●开发时间优势 　　两个板块均处于四五环之间，并且从位置而言，都属于连接北京8大居住组团（回龙观组团、定福庄组团），不过与市区连接的亚奥板块1990年亚运会期间开发，而朝青板块则是2000年以后受CBD影响而联动开发，就基础而言，朝青的发展要晚10年。 　　●整体区域成型 　　亚奥板块率先完成了北京市第一次大规模的整体改造拆迁，形成了真正意义上的第一个富人区。 　　朝青板块则在2000年以后才开始大规模的拆迁，虽然区域一些楼盘已经入住，单就目前的情况来看，由于很多项目都在二期、三期建设，还有部分属于新项目，整体区域目前的入住率还是不高。 　　而且区域楼盘业主多是别的区域迁移过来的，在朝青区域的消费习惯还没有养成，结合周边项目全盘入住的时间分析，区域的社区性消费应该在2-3年后才真正形成！ 　　●地铁优势 　　两个区域均受益于北京市的整体规划，在道路改造完成的同时开始进入快速发展期。不过就发展速度而言，亚奥板块配合奥运的5号线早已运营，朝青板块的6号线正在建设中。 　　●商圈优势 　　亚奥的居住区集中，利于培养商业氛围。目前已经成型的商业可以分为2个区域： 　　1.北辰区域——北辰购物中心、飘亮购物广场、第五大道、洛克时代、奥运地下广场、金泉广场、北辰酒店商业配套等； 　　2.傲城区域——北辰购物中心二期、傲城商业广场等。 　　目前亚奥板块共有酒店25家，五星级2家，四星级5家，三星级及以下18家。 　　而朝青板块略显分散，各个项目之间联动性较差，朝青板块的商业可以分为1个区域、2个支点和1条商业轴线： 　　1.华堂区域——华堂商场、云柏鞋业、明天百货等； 　　2.支点为区域内的两家易初莲花超市； 　　3.1条商业轴线：青年路轴线（朝阳园、国美第一城、东方基业、东郊汽配城、青年汇、罗马家园（朝阳园对面的空地，商业规划13万平方米，目前正在项目转让）。 　　区域内没有大型酒店，目前只有上东国际、如家快捷、芙蓉宾馆。 　　华堂区域无论从规模、档次、品类、销售额等方面均较北辰区域差一个档次。 　　●餐饮娱乐优势 　　亚奥板块的商业正朝着餐饮娱乐方向发展，单纯的购物商场已经不能满足亚奥发展的需求，亚运村餐饮街经过长时间培育已初步成型，商业品质正在逐步走高。 　　朝青板块的商业也存在向餐饮娱乐业发展的迹象，但商业底蕴要较亚奥弱很多，毕竟亚运村餐饮街并不是因为某一个项目整体招商而一次性形成的，需要很长的培育期。 　　而且朝青板块消费群体两极分化要更为明显，商务氛围也略显不足，很难将两者融在一起，板块外的商业项目分流也要比亚奥更为厉害。 　　●消费优势 　　在借助亚运会发展的时期，亚运村吸引了很多北京本地的高端消费群体。随着时间的推移，这一部分群体或搬走或年龄老化，消费能力下降明显，但也正因如此，他们对亚奥板块内的商业忠诚度很高。 　　伴随着奥运会的契机，亚奥板块的消费群体再次升级，结合目前在售楼盘的特点（大户型、高价位）不难看出，亚奥板块即将迎来一批事业有成的3口之家来此居住，他们势必会成为亚奥板块新的主力消费群体。购买能力强、品牌意识强、家庭观念浓厚是这一群体共有的特征；其消费群体涵盖了固定居民、商务人士以及大量的北郊流动群体。 　　而朝青板块内，北京棉纺厂以及附近的村民组成了朝青板块最初的消费群体，并且这一群体至今仍属于朝青板块的消费主力军，三口之家比比皆是，消费能力较弱。 　　虽然如今朝青板块大量中等价位的小户型房地产项目推出，给整个区域的人群结构带来了全新的变化；CBD引入了央视，在原有经济中心的基础上增添了传媒、广告等等相关的文化色彩，也由此为朝青板块带来了数量庞大的相关从业人员。 　　但他们大多年纪很轻，正处于事业的开创期，经济能力有限，同时，由于他们大多租房，居无定所，即便买房，往往是依靠父母的帮助，贷款的压力会弱化他们的消费能力。 　　 　　本版文/记者陈昆鲁曼 　　数据提供/北京金力天商业房地产投资咨询服务有