北京市房地产市场景气循环周期的研究.doc

北京市房地产市场景气循环周期的研究 林 莹 中国人民大学公共管理学院，北京，100872 摘要：本文选取了1992年到2005年北京市房地产市场的基本数据，主要采用了房地产合成指数经验公式法，对北京市房地产市场进行了景气循环周期的研究。观测出北京市房地产市场发展大致的景气情况和周期。在对目前市场周期研究的基础上，再选取北京市房地产价格指数和各项指标的增长率作为市场周期预测的指标，通过HP滤波长期趋势预测模型对北京市未来情况进行预测。得出2007年的北京市房地产市场商品房的价格将上升，而房地产市场的景气循环会处于一个调整的周期。 关键词：景气循环周期；长期趋势；合成指数；HP滤波 0 引 言 面对中国房地产开发投资持续高速增长、房地产价格不断攀升、房地产信贷规模迅速膨胀的发展趋势，政府和社会各界越来越关注房地产业的持续健康发展问题，关注房地产市场的不正常发展可能对国民经济持续稳定发展带来的负面影响。房地产市场的不成熟，是导致东南亚金融危机的重要原因。而发达国家的经验告诉我们，房地产危机常常会导致银行危机、货币危机和经济萧条。从房地产业和社会经济协调发展的角度，寻找房地产业持续健康发展之路目前社会各界对房地产市场是否处于健康发展的过程中，观点很不一致。这里主要的问题是我们目前描述房地产市场状况的指标以及判断指标的合理区间，存在较大的分歧。房地产发展的周期可以用经济周期理论来解释。本文选取了“扩张”、“高峰”、“收缩”、“衰退”、“谷底”、“复苏”等词作为术语[]。各描述术语与相对应的周期发展阶段如图1所示。 图1 房地产周期描述图 2 北京市房地产景气循环周期循环研究 2．1 研究思路 根据经济周期理论，地域因素对房地产业的影响很大，不同的地区房地产景气循环所表现出来的特征是不同的，研究特定地区房地产发展的特征及其与宏观经济指标的相互关系，有助于了解区域性房地产市场发展的轨迹，把握房地产市场与宏观经济的内在联系，有利于更好地调控房地产市场，保证房地产市场的平稳健康发展。通过对房地产市场景气的研究，分析当前房地产市场所处的景气环节，再根据当前房地产市场的一些发展趋势预测出这个区域未来房地产市场的发展变化。 2．2 景气指标的选取和处理 本文选取北京市的房地产发展数据作为研究对象，进行房地产景气循环波动研究，试图探讨北京市房地产发展周期的特点及影响因素。同时由于房地产景气循环与宏观经济变量之间的相互影响具有时滞性，故选取与房地产市场滞后相关的经济变量对房地产景气循环进行分析。 根据周期理论建立类周期识别指标。第一类是反映房地产市场供给类指标,这类指标数值高说明房地产供给方对市场满怀信心,积极入市,反之说明供给方对房地产市场预期不理想,行动谨慎。第二类是反映房地产需求类的指标,这类指标数值高刻画出房地产市场需求旺盛,房地产发展态势良好。第一类与第二类指标反映房地产市场内部供求双方的表现和市场本身的调节能力。第三类指标主要反映当前社会经济发展状况,衡量目前房地产市场发展是否与经济发展相协调。第三类指标反映外在因素对房地产市场的影响。 按照数据可得性的原则,本文选取了从199年到200年北京市房地产市场相关数据具体指标与数据如表1所示,指标均以相对量的形式表示,真实反映房地产市场的周期变化规律。 供给类 需求类 社会经济类 　 年份 房地产开发投 施工面积 竣工面积 商品房销售额 销售价格 GDP增长速度 合成指数 　 资额增长率 增长率 增长率 增长率 增长率 　 1991年 6.67 5.31 1.33 9.28 0.91 19.58 6.468 1992年 40.42 25.27 20.42 15.89 12.18 18.4 24.269 1993年 73.29 23.59 7.54 60.85 40.61 21.78 53.501 1994年 70.38 26.24 25.06 47.09 58.78 25.53 50.958 1995年 254.57 76.39 46.51 15.55 1.53 28.68 95.034 1996年 -6.97 0.51 1.59 35.77 21.02 15.83 14.529 1997年 0.64 1.59 3.6 73.22 28.2 12.03 32.819 1998年 14.26 21.94 22.62 30.65 -7.12 11.12 20.282 1999年 11.69 8.14 43.39 43.42 7.8 8.11 26.808 2000年 23.87 17.73 13 53.09 -12.9 13.99 30.18 2001年 50.12 33.93 25.03 29.57 2.89 14.8 33.049 2002年 26.2