北京市白家庄土地项目研究报告提纲.doc

目录 1. 宏观经济、事件影响分析 2 1.1 北京市经济发展状况及发展趋势分析 2 1.2 北京市城市规划及对项目的影响研究 2 1.3 08年奥运会及奥运经济对项目的影响研究 2 1. 4 北京市旅游产业总体发展状况分析 2 1.5 宏观环境总结 2 2.总体市场研究 2 2.1优质写字楼总体市场研究 2 2.2 高端酒店总体市场研究 2 3.区域市场研究 2 4项目分析 2 5开发规模、配比建议 2 6风险因素分析 2 7来自财务方面的论证 2 图表目录 图 1： 北京市GDP增长趋势 5 图 2： 北京市第三产业产值发展图 5 图 3： 各国奥运房价上涨情况 8 图 4：北京国际旅游人数及收入汇总 9 图 5：北京国内旅游情况汇总 9 图 6：北京写字楼物业商圈分布 11 图 7：北京优质写字楼各商圈分布比例 11 图 8：北京各商圈（区域）优质写字楼供应量（单位：万平方米；统计日期截至：2006年9月） 12 图 9：北京甲级写字楼租金指数走势（单位：美金/月/平米） 12 图 10：北京甲级写字楼成交价格走势表 13 图 11：北京甲级写字楼入住率走势 14 图 12：北京甲级写字楼供应与销售量对照表 14 图 13：北京四星级及五星级酒店分布统计图 17 图 14：北京五星级酒店标间价格趋势图 19 图 15：北京四星级酒店标间价格趋势图 20 图 17：区域甲级写字楼年度供应量（单位：万平方米） 22 图 18：区域甲级写字楼租金走势 22 图 19：区域甲级写字楼销售成交价格走势（单位：元/平方米） 23 图 20：区域甲级写字楼入住率走势 24 图 21：区域甲级写字楼供应与销售面积比较 24 图 22：区域高端酒店分布图 26 图 23：区域高端酒店2005年房价统计图 28 图 24：区域高端酒店2005年出租情况统计图 30 表 1：2005年北京4-5星级酒店总体经营情况 10 表 2：北京市星级酒店构成分析 16 表 3：北京四星级及五星酒店数量统计表 17 表 4：北京四星级及五星级酒店分布统计表 17 表 5：1999—2006年上半年北京市4、5星级酒店价格总体水平表 18 表 6：区域未来供应预测 24 表 7：区域高端酒店统计表 26 表 8：区域高端酒店2005年房价统计表 27 表 9：区域高端酒店2005年出租情况统计表 28 表 10：未来两年北京高端酒店供应表 29 报告基于地块条件及酒店物业已经确定的前提，通过对地块及市场的分析，对未来项目的整体定位及产品组合、规划设计进行相对准确的判断；在此基础上，参照市场估算未来可能产生的收益，从而反推出合理的土地成本，给出合理的竞拍价格建议。 1. 宏观经济、事件影响分析 本部分主要任务是根据项目的具体情况，通过对北京市的宏观经济运行和社会经济总体情况、北京旅游产业运行情况、重大事件对未来写字楼及酒店市场影响等几个方面的进行研究和分析，把握宏观走势，阐述上述因素可能对本项目及所处区域产生的方向性影响。 1.1 北京市经济发展状况及发展趋势分析 1.1.1 GDP发展趋势良好，未来地区宏观经济状态乐观 图 1： 北京市GDP增长趋势 数据来源：北京统计局，北京中原市场研究部 过去二十多年，北京经济增长迅速。如图1.1所示，除1998年受到亚洲金融风暴的影响外，北京的国内生产总值由1990至2005期间一直都有近两位数字的稳定增长。2005年，北京的国内生产总值达6814.5亿元人民币，较上年上升11.1%，持续7年保持了10％以上的高增长。 “十一五”期间，北京市政府预计GDP平均增长率为11.8%，继续保持经济高速增长。高速增长的宏观经济带动了北京市房地产经济、旅游经济，并为北京引来了更多的商业机会。在宏观环境良好的前提下，GDP的高速增长刺激着北京写字楼需求和酒店需求，为本项目发展提供良好宏观前提条件。 1.1.2 第三产业发展迅速，为酒店与写字楼需求提供有力支持 图 2： 北京市第三产业产值发展图 数据来源：北京统计局，北京中原市场研究部 2006年上半年，北京地区第三产业产值为2535.3亿元，2005年为4764.3亿元，预测平均增长率为6.5%，比地区总产值增长率略低 中原经验总结，第三产业经济发展对房地产发展影响最大，关联性也最大。与其他产业比较，第三产业的写字楼需求和酒店需求是最旺盛的，也占据市场的主要份额。从2000年开始，北京地区第三产业产值占北京总产值的60%-70%，并且有逐渐提高比例的趋势。 1.2 北京市城市规划及对项目的影响研究 2007年金融街商圈将基本全部投入运营，同时标志着北京三大商圈各自鼎立的局势将逐渐展开。但通过对北京市现有写字楼需求的了解，可以发现大多客群依然对东部CBD区域有着更高的认知。