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北外滩国际客运中心商业
北外滩国际客运中心商业定位 商铺部 2007年7月 区域结构分析 定位依据 随着上海经济的发展,人们对于商业的需求已经不仅仅停留在简单的日常生活消费,而是越来越多地要求精神文化、审美愉悦层次的消费。特别是对于中高档消费人群,如:办公白领、外籍商务人士等。对此,常规的大型百货、大卖场等商业都已无法满足。 新型的将时尚、当地人文等各种文化因素相结合的新型商业恰恰能满足该层次的需求。该类型的商业模式也颇为市场认同与接受,知名的新天地、新兴的外滩三号等便是最佳佐证。 考虑到本地块得天独厚的地理位置、周边主要消费群体的消费倾向以及未来客运中心游客的需求,文化与商业相结合的商业形态在该区域不但能满足周围消费者的消费需求,更能体现项目独特的文化品位与非凡的品质。 总体定位 功能定位 业态定位 地下商业 项目的地下作为客运中心,由于邮轮客运有淡旺季,我们认为可以在邮轮客运的淡季做一些展览会,创造人气的同时也将有部分收益。 由于我们目前没有拿到邮轮客运人流量的统计,所以我们对2007年每月主要展会做了统计,但一些专业性展会会对展厅面积及其他技术上的要求,同时考虑到本项目自身条件,以及符合北外滩客运、贸易、旅游的总体规划,我们挑选了若干个每月项目适合开展的展览会。 Page * Page * 用地位置: 本项目位于上海北外滩区域。 项目基地由大名路、高阳路、江边码头围合而成。 项目指标: 16.40万m2 地上总建筑面积 3 40.90万m2 总建筑面积 2 13.05万m2 基地面积 1 指标 名称 序号 项目概况 主要物业组成:写字楼、酒店式公寓、商业 从未来区域结构分析: 北外滩——集客运、贸易、旅游为一体的区域 外滩及外滩源区域——金融、旅游、休闲为一体的区域 小陆家嘴——金融、贸易、专业服务为一体的区域 小陆家嘴 外滩及外滩源 北外滩 专业服务 贸易 客运 金融 旅游 休闲 主要区域功能一览表 客运、贸易、旅游为一体的北外滩 金融、旅游、休闲为一体的外滩及外滩源 金融、贸易、专业服务为一体的小陆家嘴 项目周边未来的商业发展 小陆家嘴 小陆家嘴 小陆家嘴 浦东滨江 浦东滨江 北外滩 北外滩 所属区域 待定 待定 397,050 593,730 312,100 2,594,000 333100 __ 总计 待定 待定 待定 80,000 50,000 待定 X3-2地块 56,035 265,230 38,000 377,300 30,000 2008 上海环球金融中心 二期 :2010年 90,700 208,500 97,500 396,700 65,000 一期 : 2009年 上海国际金融中心 待定 待定 16,600 420,000 96,900 2009 上海保利广场 一、二期: 5570,000 待定 待定 一期 : 60,000 850,000 216000 一期 : 2009年年底 上海船厂地块 100,000 / / 100,000 13,600 2006年年底 双子星酒店 150,000 120,000 100,000 370,000 56,000 2010 APP金港广场 酒店面积 (m2) 办公楼面积 (m2) 商业面积 (m2) 总面积(m2) 占地面积 (m2) 完成年限 项目名称 项目周边未来的商业发展 APP金港广场 上海船厂项目 上海保利广场项目 未来黄浦江两岸的北外滩区域和陆家嘴区域将成为上海商业市场重要的物业供应地。 从商业物业形态来看,未来北外滩区域和陆家嘴区域将有大量大型综合性购物中心涌现。 本项目周边将有APP大型购物中心规划,商业面积及其综合性功能定位将对本项目的商业定位产生重大影响。 未来受浦江两岸区域商业集中供应的影响,本项目的商业发展将面临一定竞争压力。 SWOT分析 规划中的北外滩为高档休闲区,紧临黄浦江,有着得天独厚的地段优势和景观优势。 本项目建面积达约40万平方米,可建物业业态丰富,能够进行完善配套的综合项目开发。 作为临江物业,本项目拥有长达近千米的河岸线和良好的水资源条件,同时拥有9万平方米的绿化。 项目独特的造型将成为上海又一个标志性建筑景观。 本项目地上部分商业面积较小,地上项目建筑面积仅4000平方米,而且项目形状呈椭圆状,其中多为走道和自动扶梯、电梯等,可利用面积较少。 地下商业不同于地面商业,项目地下商业如何聚拢人气,吸引商户入驻,营造商业气氛都将面临一定难度。本项目地下商业可能需要一定时间的市场培养期。 W (劣势) S (优势) 随着北外滩地区的建设,本项目的景观优势将得到较大提升。 大量外资、外地企业进沪发展产生了对优质写字楼、居住、休闲
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