北海购房群体特征分析.doc

北海购房群体特征分析 研究目的 　　2007年初，随着全国房地产市场的升温，北海房地产市场也得到一定的恢复。作为一个以旅游休闲为定位的城市，北海的房地产市场吸引了众多外来购房者的青睐。为更准确了解北海购房群体的各种特征，宝资天地产研究中心特组织本项专案研究工作，以便为公司今后在北海业务的发展提供参考依据。 　　数据来源 　　本研究所用数据为北海官方相关数据，从大部分典型在售楼盘中抽取260个样本楼据进行统计分析。成交客户的时间集中在今年的1～3月，在数据整理和统计的基础上总结出几个客户信息最具代表性和综合性的特征，再针对于这些特征提出本次研究工作的结论，对项目提出一些建议。 　　研究方法 　　本次研究工作主要采用实证研究法，所使用的统计工具为excel，统计方法为使用excel的数据统计功能对抽样数据进行筛选、统计整理，并在此基础上生成图表，最后结合图表的情况来进行判断分析。 　　客户基本数据统计分析情况 　　本节通过对客户的基本单项材料来研究不同数组之间的联系情况，来对到客户信息的整体情况进行分析，并在此基础上得到几个主要数据的分析结果。 　　(1) 购房客户居住区域情况 　　从图1显示，主要购房者为外地人，外地人所占总比例达63%，而本地人的购买比例只有37%。实际上对于今年的北海整体楼市而言，这是一种非常普遍的现象。也就是说，自去年以来北海的房市热潮是由外地人带起，并且由他们作为房源的主要消化力量而支撑下去的。 　　(2) 客户购房用途分析　　 　　通过图2可以得知，有89%的客户购买的物业均以居住目的为主。如前所述，北海的购房客户主要由外地人构成，一般而言，外地人进行异地置业的选择多数带有投资性目的。但是本项数据表明，目前购房者的购买意向还是以居住为主。造成这种现象的原因主要表现在三个方面：首先是因为北海作为北部湾经济开发区的重点城市，在经济发展前景和新型产业培育诞生的环节上具有了较大的优势，这吸引了不少具有经济实力和拥有前往北部湾发展意向的外地客户产生了移居北海的意向;其次是因为北海的气候较为宜人，且具有丰富的海洋风景资源，这也能吸引不少的内陆居民前来居住;再次就是因为对于一些本身居住氛围较好，周边配套较为齐全的项目而言容易获得对客户入住的吸引力。如果北海的楼盘项目能够对小区的品质进一步改善，将更能加强外地人前往居住置业的意愿。 　　目前对于总体客户数量来说，投资客仅占11%的比率不算高，主要是客户考虑到银行贷款利率不断增加，且在目前北海市房价变化幅度较大，投资前景还面临许多未知因素的缘故。 (3) 客户年龄分布情况分析 　　根据实际年龄分组数据表明，各个年龄段的客户都占有一定的比例。其中35～44岁年龄段的客户比例与45～54岁的客户比例相当，并共同构成了购房客户的主要部分。 　　对于年龄段在35～44岁的购房客户而言，他们一般具有较高的收入、较强的经济实力和发展基础、拥有较多的家庭成员数量和自用小汽车。所以他们更为关注的是楼盘的品质、环境和面积。对于45～54岁的客户而言，即便他们已经脱离了一定程度的家庭经济负担，但是购房观念依旧较为保守，更注重楼盘的价格，地段和舒适性。 　　结合以上情况和结果说明，北海楼市首先因为今年价格增长较快，不少楼盘已经具有了相对较高的价格，所以不少项目的目标客户都锁定在了经济实力较强的35～55岁的年龄层的阶段。因为不少楼盘的景观优势，配套情况和品质得到了客户的认可，所以以上两个年龄段的客户都能够同等程度的接受北海楼盘。作为支撑北海楼市的主要客源市场，多数项目需要对此类目标客户进行更好的楼盘宣传和推广的活动。 　　(4)客户学历、职业情况分析　　 ??????? 　　图4显示，北海的购房客户普遍接受过良好教育，文化程度较高。 　　他们追求高品质的居住环境与生活环境，以及追求提高生活素质，渴望得到社会的认可和尊重。随着北海楼盘形象在市场上的进一步提升，楼盘高品质得以认同，会逐步吸纳更多相对其他沿海城市的高素质的人群。 　　图5显示，客户的职业主要集中在外地事业单位公务员，政府官员和公司职员这几个方面。 　　对于外地公务员异地购房的举动而言，其行为出发点表现在以下几个方面：首先，在于改变原有居住环境和生活品质的需要。他们基本都属于二次置业或者是多次置业的人群范围。然后，这群人购房也可能是趋于子女发展的需要。他们可能看上了北海地区工作和发展的前景，所以预先为子女的安家置户打下基础。还有就是，这部分人异地购房也有可能出于消化其多余资金的目的。实际上，他们来北海购房的基本目的多是自用，但随着时间的推移和购房数量的增多，也不排除逐渐向投资心态转变的可能。 　　对于公司职员异地购房的行为而言，其购房举动的出发点在于投资的需要。但是随着北部湾经济的发展和为数不少的大型产业项目的投入运行，一部分的公