合肥鸿路北城明珠市场研究及定位策略报告.ppt

虚实结合的立面处理，一定要体现建筑的现代感和品质感，从外观上就要力求全面超越目前区域在售项目，如阿奎利亚。因项目体量极大，开发周期十分漫长，强烈建议鸿路置业在首推物业的立面中采用品质较持久的面砖或者石材。（阿奎利亚和共和城一期立面出现大面积污染，严重影响项目的品质感，不利后续物业销售。） 实：砖红色/白色的外墙 虚：清透的玻璃 （一）炫之形 1、建筑立面的考虑 通过大飘窗、大阳台、大露台等建筑构件的设置，为立面带来丰富光影变化，亦能增强不少户型的附加值。 通过材质、色彩变化等元素的设置，塑造建筑立面丰富的层次感。 阳台、窗台为立面带来的丰富光影 材质、色彩搭配带来层次感 （一）炫之形 2、建筑细部的考虑 目前片区内的供给产品中，上市项目于园林营造方面确实下了大工夫大气力（见本文初始的项目调研部分），但销售情况却乏善可陈。这就说明，片区意向客户对于景观因素的鉴赏力或者认可程度，并没有我们想象的那么先进。至少，园林在中端项目的权重并不是决定性的（与半岛一号这样的中高端项目不同）。意向消费者对于房地产的认识，过多的集中在“价格”和“户型”这两点。关于消费者这样的心理认知，我们一定要重新认识、大力重视。 所以融景认为，景观设计方面，实在不宜与其他项目进行力拼，只要做到标准动作就足矣，不用耗费太多成本做高难度动作。否则不但有明珠暗投之嫌疑，更有可能让向来以“实用经济至上”的购房者面对将来高企的物管费用，实在没有必要。我们最具杀伤力的USP，其实要在偷面积这方面下足功夫。所有可能导致置业者购房成本增加的产品优化途径，我们最好还是避之唯恐不及。 景观设计两种思路：大景观与宅间绿化结合的形式大分散、小集中的景观布局。融景建议从成本和购房者将来的绿化均好度的角度权衡。预测后者优出。 （二）炫之景 1、景观设计出发点之定性建议 设计关键词——通过大扩散小集中的布局以扩大邻里空间 本案应摒弃华贵、个性的、强观赏性的苗木，多纳用易成活、易成长、易成规模的植被，一来节省成本，二来力求快速形成氛围。 强调舒适、放松、自然且有价值感的生活空间 （二）炫之景 2、宅间均好绿化之定性建议 （三）炫之用 业主日常配套—泛会所建议 本案意向客户（尤其是首推物业的目标客户）的社会阶层是偏低的、消费特征的是经济实用至上的。所以，从务实角度出发融景建议将本案的商业配套部分进行繁泛化处理，多设置室外的、日常的娱乐的、健身的设施作为泛会所配套，从而可以让业主真正的参与进来。 贵司大量的室内配套固然有助于拔高项目形象，但体量过大有价无市势必面临大量的资金沉淀。我们认为，以人均商业配套0.7平米计，商业配套控制在1.5万方为理想值。（若贵司初于资产负债表等财务角度考虑，则另当别论。） 2、炫之景——保守思路，宅间绿化，节约建造成本。 3、炫之用——中心休闲广场，会所泛化处理，可参与性极强 1、炫之形——大开放小围合，错落有致，优先考量面砖外立面 强烈建议 强烈建议 强烈建议 （四）主要设计要点综述 如果您开发的房子90平米的看上去像120多平米的，客户肯定会“一见倾心”！ 如果您开发的房子还附带有大量的“免费赠送”，客户当然会“怦然心动”！ 如果您开发的房子销售面积70平米实用面积确有100平米，客户铁定会“毫不犹豫”！ …… 合肥现在的房地产发展水平，以惨不忍睹的户型面世的项目实在是少之又少——按常规户 型设计，产品差异化将很难体现！如何在竞争中取得优势，尤其是本案，在多方面都不占 优的情况下，融景认为要想实现销售速度和销售价格的突围，偷面积应当成为鸿路置业的 首选。 回顾06年以来房地产产品创新，无不围绕“偷”字展开(大致分为偷一半、偷公摊、蒙太奇组 合空间三种手段)，其中深圳的“偷功”最为精妙，笔者有幸受深圳房市营销手法的熏陶，特 遴选部分典型案例供鸿路置业借鉴。 （五）偷面积USP之细化借鉴 外接阳台进深做到2.5-2.6M，那么 客厅将大出6-7平米的空间。操作要点：单双层阳台错开，以免阳台进深过大带来的压抑感。 （六）USP细化借鉴 偷一半之三招组合：到位的阳台尺度 （六）USP细化借鉴 到位的阳台尺度（偷一半） 深圳的金光华小区，超大阳台偷面积法，偷出20平米的面积，这个诱惑绝对具备杀伤力 操作要点：其进深0.7米~0.85米,低台可拆卸。主要的功能是遮挡大凸窗所在楼层对其下楼层大阳台的视觉，尽量避免上下楼层的对视，保护住户隐私；二来在验收后窗台客拆卸，是该部分约3平米的空间 与室内空间联成一个整体，扩大实用面积、增强视觉开阔感。 可拆 偷一半之三招组合：低台（可拆卸）大凸窗 深圳绿洲丰和小区，超大落地窗＋大进深阳台是能偷大面积还能偷出阔宅形象。尤其需要借鉴的是：奇数层和偶数层细节上的设计。 （六）U