咸宁温泉宾馆商业街项目提报.doc

咸宁温泉宾馆商业街项目提报 （市场调研、规划建议、合作建议） 上海博圣王投资管理有限公司 二○○七年十一月二十四日 第一部分：市场调研 一、城市概况 咸宁市地处华中腹地，通称“鄂南”。东临赣北，南接潇湘，西望荆楚，北靠武汉，属江汉平原向江南丘陵过渡地带，处在长江黄金水道与京广铁路大动脉交汇处和湘鄂赣三省毗邻的“金三角”地带，境内四线（京广线、京珠高速、107国道、106国道）穿南北，一水（长江）连东西，山青水秀，资源丰富，交通方便，素有“湖北南大门”的美称。现辖一市一区四县，国土面积9861平方公里，咸安区千桥流水桂花香，嘉鱼县秀水澄湖鱼米乡，赤壁市三国赤壁享盛名，通城县三省通衢多客商，崇阳县人杰地灵号天城，通山县九宫巍娥云天外。 咸宁是一片物产富饶的土地，这里山多水阔，地形多样，气候宜人，物产丰富，苍山育翠，沃土藏金。全市森林覆盖率达到48%，高于全国35个百分点。金、镁、锌、煤、大理石等贮量丰富，瓷土、矾、云母、钨、锑等遍布全市各地。土特产资源多种多样，竹木、猕猴桃、桂花、茶叶、苎麻、水果、板粟、药材、畜禽、蔬菜等物产资源繁多，有楠竹之乡，苎麻之乡，茶叶之乡，桂花之乡的美誉。 旅游资源丰富，钟灵毓秀的咸宁、峰峻岭秀，泉温洞奇；莽林竹海、鸟语花香，湖北山色，相映成辉。三国赤壁、闯王陵寝、太乙洞、澄水洞、三湖连江、星星竹海、咸安温泉、五洪山神泉以及国家风景名胜区九宫山，《水浒传》外景地之一的旅游度假区陆水湖等历史名胜和自然风光，无不让游客叹为观止，流连忘返。 二、城市经济建设 国民经济快速发展 2006年，全市经济增长速度加快，全年全市实现生产总值234.65亿元，扣除价格因素，同比增长12.6％。其中第一产业增加值55.48亿元，增长2.7％；第二产业增加值96.02亿元，增加19％；第三产业增加值83.15亿元，增长13.1％。按户籍年均人口计算，当年人均GDP突破千元大关，达到8328元，标志着经济发展上迈上了一个新起点，进入了一个快速发展时期。 城市化进程加快，城区建设效果明显 2006年，加快市政公用设施建设步伐，城市建设水平有了较大提高，城市功能逐步完善。全市共完成城市建设投资约5亿元。其中新建城市道路26.5公里，排水管道30.3公里，涮黑城市道路20.9公里，铺设人行道28.3公里；铺设燃气管道12公里，供水管道33公里；新建园林绿地17.8公顷，植树1.5万棵；建设污水处理处理泵站1座，截污管渠5.7公里。 三、城市规划 咸宁市城区的总体规划目前正在报批过程中，善未最后确定。规划到2020年城市总人口达到56万，规划用地58平方公里，确定“一心、一脉、一轴、四组团”的城市格局。“一心”指由青龙山、十六潭公园所组成的城市“绿心”；“一脉”指淦河这一贯穿城市南北的水脉；“一轴”指银泉大道这一城市轴心线；“四组团”指咸安区、温泉区、工业园区及规划中的旅游城四大组团。 规划中的工业园区位于东北面，往武汉方向延伸；旅游城位于城市南面，主要发展城市旅游经济，如温泉谷项目等。未来城市的行政、商务区将围绕人民广场为核心进行建设；商业中心仍然保留原有格局，即咸安区的南大街、温泉区的温泉路、淦河路等。 四、房地产市场分析 2003年至2006年咸宁房地产开发情况 年度 类别 项目 2003年 2004年 2005年 2006年 全市 市区 全市 市区 全市 市区 全市 市区 开发企业个数 34 17 48 26 58 33 77 41 开发面积（万㎡） 42.93 14.31 52.06 20.82 93.87 42.24 133.7 70.85 投资金额（亿元） 5.58 1.86 6.83 2.71 7.5 5.49 11.36 5.73 项目个数 68 21 75 29 62 28 103 56 竣工面积（万㎡） 40.45 13.5 48.12 19.24 75.09 33.79 93.55 43.35 销售面积（万㎡） 38.37 12.01 47.90 17.68 56.12 25.25 67.17 36.94 住宅空置率 11％ 8％ 25％ 商铺竣工面积（万㎡） 2.6 1.28 2.86 商铺销售面积（万㎡） 1.79 0.92 1.31 商铺空置率 3.1％ 28％ 54％ 咸宁房地产市场阶段分析 通过上表及近日来对咸宁市国土局、房管局、城市规划设计院、市统计局等相关政府部门的走访了解后，本司将咸宁市房地产市场的发展概括为四个阶段： 第一阶段：2003年以前，沉睡阶段 2003年以前，咸宁的房地产市场基本属于空白阶段，停留在较为原始的开发建设初期，基本上以沿街独栋开发为主，土地主要以划拨、协议等手段取得。整个市场缺乏竞争，使得房地产市场前