国内REITS的推出路径研究.ppt

国内REITs的推出路径研究——从REITs项目设计实践的角度分析 信托管理总部 二00九年四月二十一日 * 第一节目前国内“REITs”相关业务的发展现状 单位：亿元 * 信托公司房地产投资信托业务的现状 2008年国内信托公司开展房地产信托业务情况 2009年第一季度国内信托公司开展房地产信托业务情况 * 目前国内信托公司房地产信托业务的基本特点 1.房地产领域投资信托已成为目前国内基本信托业务模式之一 2.信托投资方式以债权和“夹层”融资模式为主 3.信托资金多用于房产项目的开发建设投资 4.信托期限一般较短 5.大多数信托项目存续期间，基本无现金回流 6.开展房地产投资信托业务具有阶段性特点 * 国内房地产行业中的“REITs进度” 1.国内物业不断被收购“打包”进入海外REITs 上海 北京 * 2.三只以国内物业为主的海外REITs A. 越秀REITs——内地第一只海外上市的REITs 国内业主 离岸模式 B. 睿富REITs 境外业主 外资收购 境外打包 C. 凯德中国REITs 境外业主 在岸——离岸模式 171号文 “境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业。” * 3.国内房地产企业开展REITs业务的基本特点 （1）房地产企业开展REITs业务的“门槛”相对较高 境外上市条件. 组织发行成本. 专业化管理 （2）房地产企业开展REITs业务的“诉求度”具有不确定性 （3）房地产企业开展REITs业务的认知度普遍较低 * 商业银行贷款融资模式仍占主流，但风险逐渐凸显 资本市场基本条件具备，但市场投资和市场结构有待提高 相关法律法规不完善甚至“缺位” 税收政策障碍明显，影响巨大 金融市场信用体系有待进一步提高 2009年以来，政策推动迹象明显 目前国内REITs的发展环境 * 第二节国内REITs的基本模式预测 ——“类香港”模式 * 香港REITs模式概况 基本结构 * 香港REITs模式主要条款的国际比较 * 香港REITs模式对参与主体资格的认定 * 实例介绍——香港第一只REITs * 国内REITs模式预测 国内REITs模式的基本框架要素 立法角度 配套法规 法律结构 信托单位 资产区域限制 中国境内（不含港、澳、台） 最低持有年限 1年 资产最低持有年限 3年 股份持有限制 无专门限制（依据流通市场规则执行） 房地产投资比例 至少60% 分红比例 至少90% 最高负债率 20% 税收优惠 分红和交易均有优惠 流通模式 两个流通市场（银行间债券市场和证券交易所） * 国内REITs的目标资产要求 1.目标资产类型——表现形式为房产物业的不动产及金融资产 2.目标资产的地域范围——中国境内（不含港、澳、台） 3.目标资产的权利表现形式 （1）物权——REITs基金直接持有资产 （2）股权——REITs基金通过SPV持有资产 （3）债权——REITs基金投资于类MBS产品，或者直接放贷 （4）上述三项权利的实际控制权 4.目标资产的时限及收益性 （1）两年以上 （2）稳定持续的收益 5.目标资产比例限制——以非债权形式持有的不动产资产占比不低于60% * 国内REITs的组织形式 发起人 评估人 SPV * 1.组织形式的类型——契约型 2.组织形式的性质要求——必须为信托形式 3.受托人与资产管理人共同管理 （1）受托人——信托事务层面的管理 （2）资产管理人——物业及再投资层面的管理 4.实现外部监督——评估人与保管人 5.SPV的设立根据具体REITs项目进行调整 * 国内REITs的运行管理制度 1.基本运行管理制度 （1）资产收益准入制度 ——年化收益率应在6%以上 ——收益来源不应为频繁资产交易所致 ——资产收益要求可以推迟 （2）资产组合制度 ——投资于金融资产不得超过资产总规模的10% ——投资于空置、开发中房产不得超过资产总规模的30% （3）负债与支出制度 ——REITs对外负债不得超过资产净值的20% ——年度总支出不得超过年度总收益的10% * （4）分配制度 ——年度分配收益应不低于年度总收益的