天津项目设计任务书包括住宅酒店式公.doc

宝利集团长江道项目 整合设计任务书 第一篇 项目整体立项思路  一、项目基本概况 （一）地理位置 本宗地位于天津市南开区长江道与南丰路交口，行政隶属南开区广开街管辖。 （二）地块四至： 东至南丰路，西至南开六马路，南至长江道，北至南开三纬路 （三）区位条件： 南开区位于中心城区西南部，区域面积40.64平方公里是一个具有商贸、科技、文化特色的充满生机活力的新型城区，具有综合发展的有利条件和优势。近海光寺家乐福广开街商业中心，周边生活配套全项目地处天津市南开区海光寺商圈，南京路西延长线，内、中环之间周边数条公交线路、临近地铁海光寺站、二纬路站，交通便利。周边有津河、长虹公园、南开公园等休闲场所，区域环境优雅0年以上。 人文环境： 地块靠近天津大学、南开大学、天津师范大学南开中学、55中、南开五马路小学（全国重点）等众多名校，鞍山西道的科贸街文化气氛浓郁项目占地面积2.07万平方米，地上总建筑面积12.2万平方米。由北侧住宅区和南侧商业区两部分组成住宅由五栋3层点式高层组成。。 商业与住宅部分在建筑形态、景观设计方面过渡巧妙；倡导健康和谐的社区生活理念，满足社会中坚阶层高层次的居住与商务需求。 （六）地块条件 宗地外部 城市中心区位，配套成熟度高，临路性好，易于交通组织，用地东西侧目前有菜市场和民营小企业，形象欠佳。 宗地内部 地块平整、边界整齐，较为方正，但由于地块宽度有限，将限制建筑朝向的发挥，无地上拆迁物，易于建设。 二、项目整体市场定位 南开区是一个商贸业繁荣、科技优势明显、文化特色突出的城区 天津市富有活力及风格鲜明的建筑群落 天津核心独具特色的“新功能主义豪宅”。 本项目的价值核心在于他既是宝利集团的王者之都，形象统领，同时也是天津最繁华地段的形象代言。本项目必须塑造综合性项目的整体价值感，强化综合性项目物业类型的聚合与互补开发，开创各种物业类型与竞争对手的创新性差异。打造“高端集成式产品”，形成客户的“高端聚流层”，这样才能达到，“领衔CBD城市核心，复合生活城”的最终市场定位，这是把项目做好的必由之路。 第二篇 住宅部分设计任务书 一、住宅市场定位 南京路上“后花园”； 定位对规划设计的要求： 不但设置较大的中庭花园，还要进行住宅的立体绿化设计，成为城市稀缺花园城； 南京路上“头等舱”； 定位对规划设计的要求： 既是头等舱，产品设计应该走舒适型路线，户型设计必须引导必威体育精装版设计理念，还需要进行更人性化的细节设计，使之更为宜居。 二、住宅客户定位 初步感性描述 客群来源：以南开为主，其次为和平、河西；少量外地/外籍置业人群； 职业构成：国家公务员、公司中高管、教师、医生、律师等高端人士； 置业目的：高端改善型自住为主，吸引部分投资客户。 理性描述体系  表一：本项目各大卖点会吸引的客群描述 大卖点 卖点梳理 项目吸引的目标人群 地段 交通——立体快捷交通体系 单身贵族及作为婚房使用的二人世界家庭 特点： 多为青年有成的单身人群或小两口。随个人收入的增长、工作的变化以及今后结婚生子，而适时地调换住房。最看重住宅的地理位置、户型面积、社区周边配套。 区位——繁华市中心 南京路——傲然城市风景 产品 规划——复合生活城 建筑——立体灵动新风格 户型——阳光户型全景观 景观 南京路——繁华夜景尽收眼底 高收商务人群及中产人士 特点： 对社区的内外部景观比较看重，乐于贴近繁华而又保持较好的尺度 组团——鸟瞰中央花园 配套 商业——风尚地带都会魅力 成熟富足家庭 特点： 成熟家庭通常结构稳定，经济条件较好，购买一般以改善为目的。此类购房者生活规律性较强，购房主要目的是改变现有居住条件中不理想的部分，所以购房主要考虑住宅的功能性。 生活配套——享受市政及生活便利 教育——重点中小学 高端享受型家庭 特点： 购买能力强，对生活品位有极高追求。对于项目位置以及户型等细节问题比较挑剔，最关注项目的品质以及产品体现出的生活品位。 服务 物业——服务到最细节 表二：本项目客群细化描述 项目目标人群 客户细化 单身贵族新婚夫妇 年收入10-30万左右 首次置业，自住为主 多为有车一族，所以对区域范围的选择要求相对较低 工作、家庭及收入稳定决定其购房选择较为稳重、矜持 更为关注产品的均好性 交通方便最重要，对配套要求较高,治安条件好，未来子女上学方便 富足成熟家庭 年收入30-50万之间，具有一定资金实力，购买能力强； 关注生活舒适度，具备一定艺术鉴赏力 看重产品硬件、开发商品牌及市场口碑，且注重社区生活氛围 购房心态较为成熟，对产品的优劣有较为理性的认识； 老人均为事业单位退休人员，有稳定的退休金。 高端享受家庭 看重项目综合质素和升值潜力 具有较高