天路公司关于柳吾新区的开发设想.doc

柳吾新区北组团区域开发设想 【2004】 西藏天路交通股份有限公司 2004年4月 目 录 前言 4 第1章 以柳吾新区开发为契机，建设新世纪新拉萨 5 1.1 拉萨城市发展的特点与趋势 5 1.2 拉萨市的未来发展需要城市功能区域的重新规划 7 1.3 将柳吾新区建设成现代化的城市次中心，是新拉萨建设的关键 9 1.4 建设柳吾新区是拉萨实现跨越式发展的契机 9 1.4.1 采取跨越发展模式一般遵循以下几个原则： 11 1.4.2 跨越发展的实施策略：基础设施开发和功能开发 14 第2章 构建现代化的柳吾新区 15 2.1 柳吾新区北组团的区域特点 15 2.2 柳吾新区北组团的城市功能定位选择 17 2.3 柳吾新区建设构想 23 第3章 柳吾新区北组团区域开发模式 26 3.1 组织模式 26 3.2 运作模式 30 3.3 盈利模式 31 3.3.1 土地出让 31 3.3.2 多元化投资盈利模式 34 3.3.3 配套服务设施的盈利模式 34 3.3.4 TOD模式 34 3.3.5 BOT模式 35 3.4 柳吾新区开发需要市政府强有力的支持 37 第4章 财务评估 39 4.1 项目分析与评价的基础数据 39 4.2 项目财务评价 41 4.3 财务评价主要结论 43 第5章 开发行动计划 44 5.1 开发计划分项： 44 5.2 柳吾新区开发时间表 45 第6章 国内新区开发研究 46 6.1 城市新区的开发模式分类： 46 6.2 新区开发的管理模式分类： 47 6.3 新区发展商的资本来源和构成的四种类型 49 6.4 新区开发的融资模式 50 6.5 新区开发商的赢利模式： 53 6.6 新区开发的发展趋势 54 第7章 附录 柳吾新区开发组织模式分析 55  前言 改革开放以来，随着西藏政治经济的不断发展，拉萨市在城市建设上取得了举世瞩目的成就。国家西部大开发战略的实施，更为拉萨市在新世纪的发展提供了难得的历史机遇。 在新的历史机遇面前，拉萨市政府对未来的城市发展做出了高瞻远瞩的战略规划。《拉萨市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》提出：“按照高原中心城市发展定位，强化拉萨在全区政治、经济和社会发展中的地位和作用，积极实施城市带动战略，稳步推进城市化进程。以拓展城市发展空间和完善城市功能为重点，扩大城市规模。把老城区保护、改造和新城区开发建设结合起来，加快城市建设步伐。” 西藏天路交通股份有限公司作为西藏自治区培养的大型上市公司，自成立以来一直致力于促进基础设施建设和区内经济的发展，并通过参与自治区经济和社会的发展来实现企业的成长。多年来，我们一直关注着拉萨的城市建设进程，愿意为拉萨的城市建设尽一份力。柳吾新区的开发，为我们参与建设二十一世纪的新拉萨这一伟大事业提供了一次难得的历史机遇，公司上下倍感振奋，并为参与新区的开发做出了充分的准备。与此同时，我们还专门聘请了国内知名管理咨询公司北京新华信管理顾问公司，在广泛借鉴国内外城市新区定位与开发组织经验的基础上对拉萨柳吾新区的开发战略进行了细致的思考，力求柳吾新区的开发能够为拉萨市创造最大的经济和社会效益，成为拉萨市新的经济增长点和改革开放成就的展示窗口。 在本报告中，我们总结了国内外城市建设的一些理论和经验，并结合拉萨市城市发展的特点与趋势，提出了我们关于柳吾新区北组团区域开发的一些初步设想，作为我公司参与拉萨柳吾新区北组团区域开发的基础。 以柳吾新区开发为契机，建设新世纪新拉萨 拉萨城市发展的特点与趋势 我们认为，柳吾新区的城市功能定位和城市规划，必须为拉萨城市发展空间拓展和城市功能完善这一中心目标服务，必须建立在拉萨现有城市发展特点的基础上。 拉萨城市发展的特点可以归纳为以下三个主要方面： 拉萨是西藏自治区唯一的中心城市。 拉萨是一座具有世界知名度的历史文化名城，在藏传佛教中具有“圣城”地位。 拉萨经济发展迅速，城市规模不断扩大。 首先，我们认为尽管拉萨在城市规模和人口数量上仅仅相当于内地的中等城市，但与那些城市通常具有的较单纯功能（比如采矿、加工、物流、旅游等）完全不同的是，拉萨是西藏自治区的首府，是西藏地区的政治、经济和文化中心，这要求拉萨必须具备完善的中心城市功能。拉萨的行政管理、贸易金融、文化教育、综合服务等各项功能必须发展完善，在自治区具有支配地位，同时起到整个地区对外交流的枢纽作用。 随着西藏地区经济的持续发展和交通条件的迅速改善，拉萨的中心城市作用将越来越得到加强，在整个西藏地区的支配和枢纽作用也越来越重要，这必将带动拉萨各项中心城市功能的全面发展。 拉萨各项中心城市功能的发展最终将体现在拉萨城市规划的发展上。国际、国内的城市发展历史已经证明，城市各项功能的加速发展要求在地域上的相对集中，形成明确的分区特色，更好地实