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房地产市场二元性及天津城市住宅格局
本报告是严格必威体育官网网址的。 房地产市场二元性天津城市住宅格局 房地产功能的二元性 刚性需求与投资需求的明显分化 房地产的功能 No.1: 刚性需求 NO.2:高端改善 投资需求 A:租金回报 B:升值差价 主要取决于“家庭收入与实体经济” 房地产投资的二元性 主要取决于“资本游戏”和未来稀缺性 基于房地产市场的二元性,豪宅和普宅会逐步分化,差距拉大。 豪宅价格 普宅价格 豪宅价格必然跳脱城市现有平台 基于强势资源,透支未来利好 其未来价格有较大的想象空间且无绝对上限。 20、西绒线二十六号 18、上国阙 16、缘溪堂 15、北京尊府 2、钓鱼台七号院: 1、盘古大观 17、贡院6号 21、首府 4、银泰中心 19、禧瑞都 3、御金台 14、圣世一品 1、唐宁one 11、NAGA上院 6、紫御府 12、泛海国际 10、星河湾 13、公园五号 8、世茂工三 9、当代MOMA 2、远洋公馆 3、霄云路8号 5、星源汇 7、中轴国际 4、远洋万和城 50000元/平米以上 30000-50000元/平米 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 15 16 18 20 21 17 13 19 14 1 2 3 4 四环内住宅总价不低于400万 北 京 典型现象1—物业出现分级 一线城市住宅普遍“豪宅化”,资产处置性需求逐步上升 以北京为代表的一线城市住宅普遍“豪宅化”,目前正处于近郊升级为城市的二次城市化进程,高端物业价格不断被刷新; 同时,二线城市高端物业大量兴起, “豪宅”与“普宅” 的分化初见端倪,以大连星海湾壹号为例,成为唯一一个大连市场单价超过2万的豪宅项目,价格远远超越区域其他项目。 典型现象2—客户置业目的出现变化 资产处理的需求和资本运作的需求凸显 北京禧瑞都 北京霄云路8号 北京太阳公元 高端项目的客户变化趋势: (以北京3万以上项目客户为例) 本地客户量保持平稳; 外地客户如山西煤老板、明星等类型客户明显增多,购买目的倾向于购买房产规避“通胀”风险,进行保值增值或者对资源、地段等独占性的需求明显放大。 天津房地产市场 天津房地产市场的二元性趋势 天津城市住宅格局两极化 高端项目中心化 城市中心化 关键词:商务、商业功能强化 中央商务区:海河沿线、小白楼 中心商业区:滨江道-和平路-南京路 多中心化 关键词:特色功能强化、聚集;配套完善;居住属性 老城厢板块:高端居住板块,但城市级商业商务不足 水上板块:涉外旅游、政务中心功能强化,高端居住板块 梅江板块:会展中心、传媒业、资源型中高端住宅 城际距离缩短 城市群第二级 价值洼地发现 天津城市发展 基于天津自身发展,豪宅客户出现 来源扩大化和需求多样化特点 国家对于天津的支持力度加大,天津经济发展迅速,受到更多人关注。 北方城市集群现象日益凸现,城市集群的号召力逐渐突出。天津则作为第二级。 一级城市资源外溢方向。 城际交通大大拉近了津京城市的距离,交通时间缩短。 对比一线城市和正在成长中的天津,价值洼地效应显现,一些有城际视野的高端客户被吸引。 豪宅市场客户演变 客户来源扩大化 客户需求多样化 投资前景显现 海外客户和以北京客为主的外埠客户 进入天津市场 天津本地客户 从天津环球金融中心的成交客户看,客户群呈现扩大化的特点。 外埠客户 海外客户 1、有城际视野 2、本地顶级富豪 3、本土中级富豪 1、亚裔客户:多为新加坡、日本、台湾客户。 2、欧洲、美洲客户:多为加拿大、法国客户 1、北京客户:由于工作的原因,经常来往于京津之间; 2、温州、上海、浙江等外地客户 客户来源扩大化 资源独占、城市核心、资产处置 多样化需求突现 豪宅客户需求 见微知著 以环球金融中心 客户为例 No.1 资源独占需求 自信且自我心强,旁人很难影响其观点; 购房随意性强,喜欢就买,资金雄厚,顾及因素少; 对价格不敏感,但对价格与价值的匹配程度关注高。 他们共有的精神属性: No.2 城市核心需求 No.3 资产处置需求 希望占有稀缺资源,稀缺资源多为自然景观资源。客户为拥有稀缺的产品而不惜花费重金。 精神属性之下,需求多样化。 为拥有城市核心的便捷的居住条件,丰富的配套设施而追求城市核心的居住体验。 为进行资金重组和资产升值而高端豪宅的购买。 客户需求多样化 天津房地产市场 天津城市住宅格局 1 海河 水资源 老城厢 人文资源 梅江 水资源 五大道 人文资源 水上 公园资源 2 4 6 10 7 9 8 天津城市住宅分布图 1.仁恒海河广场 2.环球金融中心 3.中粮大悦城 4.河东万达广场 5.犀地 6.花园5座 7.中海御湖翰苑 8.招商钻石山 9.万科金奥国际 10.世纪梧桐公寓 3 5 位于天津市内六区,特别是城市核心板块, 具有全市视野
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