房地产市场二元性及天津城市住宅格局.ppt

本报告是严格必威体育官网网址的。 房地产市场二元性天津城市住宅格局 房地产功能的二元性 刚性需求与投资需求的明显分化 房地产的功能 No.1: 刚性需求 NO.2:高端改善 投资需求 A:租金回报 B:升值差价 主要取决于“家庭收入与实体经济” 房地产投资的二元性 主要取决于“资本游戏”和未来稀缺性 基于房地产市场的二元性，豪宅和普宅会逐步分化，差距拉大。 豪宅价格 普宅价格 豪宅价格必然跳脱城市现有平台 基于强势资源，透支未来利好 其未来价格有较大的想象空间且无绝对上限。 20、西绒线二十六号 18、上国阙 16、缘溪堂 15、北京尊府 2、钓鱼台七号院： 1、盘古大观 17、贡院6号 21、首府 4、银泰中心 19、禧瑞都 3、御金台 14、圣世一品 1、唐宁one 11、NAGA上院 6、紫御府 12、泛海国际 10、星河湾 13、公园五号 8、世茂工三 9、当代MOMA 2、远洋公馆 3、霄云路8号 5、星源汇 7、中轴国际 4、远洋万和城 50000元/平米以上 30000-50000元/平米 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 15 16 18 20 21 17 13 19 14 1 2 3 4 四环内住宅总价不低于400万 北 京 典型现象1—物业出现分级 一线城市住宅普遍“豪宅化”，资产处置性需求逐步上升 以北京为代表的一线城市住宅普遍“豪宅化”，目前正处于近郊升级为城市的二次城市化进程，高端物业价格不断被刷新； 同时，二线城市高端物业大量兴起， “豪宅”与“普宅” 的分化初见端倪，以大连星海湾壹号为例，成为唯一一个大连市场单价超过2万的豪宅项目，价格远远超越区域其他项目。 典型现象2—客户置业目的出现变化 资产处理的需求和资本运作的需求凸显 北京禧瑞都 北京霄云路8号 北京太阳公元 高端项目的客户变化趋势： （以北京3万以上项目客户为例） 本地客户量保持平稳； 外地客户如山西煤老板、明星等类型客户明显增多，购买目的倾向于购买房产规避“通胀”风险，进行保值增值或者对资源、地段等独占性的需求明显放大。 天津房地产市场 天津房地产市场的二元性趋势 天津城市住宅格局两极化 高端项目中心化 城市中心化 关键词：商务、商业功能强化 中央商务区：海河沿线、小白楼 中心商业区：滨江道-和平路-南京路 多中心化 关键词：特色功能强化、聚集；配套完善；居住属性 老城厢板块：高端居住板块，但城市级商业商务不足 水上板块：涉外旅游、政务中心功能强化，高端居住板块 梅江板块：会展中心、传媒业、资源型中高端住宅 城际距离缩短 城市群第二级 价值洼地发现 天津城市发展 基于天津自身发展，豪宅客户出现 来源扩大化和需求多样化特点 国家对于天津的支持力度加大，天津经济发展迅速，受到更多人关注。 北方城市集群现象日益凸现，城市集群的号召力逐渐突出。天津则作为第二级。 一级城市资源外溢方向。 城际交通大大拉近了津京城市的距离，交通时间缩短。 对比一线城市和正在成长中的天津，价值洼地效应显现，一些有城际视野的高端客户被吸引。 豪宅市场客户演变 客户来源扩大化 客户需求多样化 投资前景显现 海外客户和以北京客为主的外埠客户 进入天津市场 天津本地客户 从天津环球金融中心的成交客户看，客户群呈现扩大化的特点。 外埠客户 海外客户 1、有城际视野 2、本地顶级富豪 3、本土中级富豪 1、亚裔客户：多为新加坡、日本、台湾客户。 2、欧洲、美洲客户：多为加拿大、法国客户 1、北京客户：由于工作的原因，经常来往于京津之间； 2、温州、上海、浙江等外地客户 客户来源扩大化 资源独占、城市核心、资产处置 多样化需求突现 豪宅客户需求 见微知著 以环球金融中心 客户为例 No.1 资源独占需求 自信且自我心强，旁人很难影响其观点； 购房随意性强，喜欢就买，资金雄厚，顾及因素少； 对价格不敏感，但对价格与价值的匹配程度关注高。 他们共有的精神属性： No.2 城市核心需求 No.3 资产处置需求 希望占有稀缺资源，稀缺资源多为自然景观资源。客户为拥有稀缺的产品而不惜花费重金。 精神属性之下，需求多样化。 为拥有城市核心的便捷的居住条件，丰富的配套设施而追求城市核心的居住体验。 为进行资金重组和资产升值而高端豪宅的购买。 客户需求多样化 天津房地产市场 天津城市住宅格局 1 海河 水资源 老城厢 人文资源 梅江 水资源 五大道 人文资源 水上 公园资源 2 4 6 10 7 9 8 天津城市住宅分布图 1.仁恒海河广场 2.环球金融中心 3.中粮大悦城 4.河东万达广场 5.犀地 6.花园5座 7.中海御湖翰苑 8.招商钻石山 9.万科金奥国际 10.世纪梧桐公寓 3 5 位于天津市内六区，特别是城市核心板块， 具有全市视野