中原_上海静安豪景苑高端住宅项目二期客户研究_2011年前期策划.doc

中原_上海静安豪景苑高端住宅项目二期客户研究_2011年前期策划 Shanghai03.2011 宏观政策走势 Part 1 政策走势：目前仍在消化观望期，中长期态势不定 时间 4月份 9-10月份 2011年1月 关键词 新“国十条” “限购” 新“国八条”\“沪九条” 核心点 抑制不合理住房需求 首付提高到3-5成 利率更严格 此前清零，本地外地仅限购1套 上海房产税落地 限购升级为禁购 首付、利率提高 市场影响 导致5-8月成交量大跌 9-10月上旬楼市报复性回暖 引发新的调控预期房产税呼声增大 10-11月再次下跌 细则观望期结束，走势逐步明确 价格依然坚挺，成交量大幅下跌 政府层面：从严政策态度明确 市场反映：结果仍然有待验证，高端物业影响大 方向预测：保障房供应持续上升，商品房将更靠近市场化 一、宏观政策分析 调控力度 整体住宅市场 数据来源：上海佑威房地产系统 2011年3月数据截止至3月27日 2011年第一季度供求比为1：0.87，供大于求。 成交均价22389元/平方米，比2010年全年均价上涨3%。 整体住宅市场 数据来源：上海佑威房地产系统 2011年3月数据截止至3月27日 2011年3月供应放量，供应面积达到83万方，同比增长15.3%，但成交仅29万方，同比下滑63.7%。 成交均价同比上涨7.6%，环比微涨3.2%。 国八条、沪九条1月底二套房 首付提高、限购令 升级、房产税出台 限购 国十条 细分公寓市场容量 Part 2.1 上海近3年以来，即2008年以来合计各单价段公寓成交总量 151 19 170 451 95 546 2653 1172 3825 14737 9630 24367 55 177 1242 7911 一手成交 二手成交 合计 年平均 从目前静态市场来看，上海高端公寓8万以上单价已属于普遍豪宅价格 10万以上单价成交仍属于初级阶段，5－8万成交量非常大市场基础殷实 单价10万以上 单价8万以上 （含10万以上） 单价5－8万 单价3－5万 一手数据时间段：2008年-2011年1月-2月26日，二手数据时间段：2008年-2011年1月31日， 数据来源：上海市房地产交易中心 二、细分市场容量 细分公寓市场成交变化 Part 2.1 全市一手5-8万公寓成交 2009年成交885套 2010年成交1423套 2011年成交 264套 新政出台 1月底新政出台后，2月成交量暴跌93%，3月稍有回暖，但成交仍不及1月的四分之一。 二、高端细分市场成交走势 全市一手8-10万公寓成交 2009年成交113套 2010年成交86套 2010年成交 16套 新政后 因成交基数小，新政后2月下降66% 二、高端细分市场成交走势 二手全市5-8万公寓成交 2009年成交502套 2010年成交546套 2011年成交 147套 新政后暴跌 89% 二、高端细分市场成交走势 1月到达近2年的成交高峰顶点，2月成交暴跌89%。 二手全市8-10万公寓成交 2009年成交30套 2010年成交44套 2011年1-2月成交8套 新政后 二、高端细分市场成交走势 细分公寓市场成交分布 Part 2.2 一手总价800-1200万区域成交：静安供应稀缺，需求仅占1-2% 二、高端细分市场成交结构 数据来源：上海房地产交易中心 上海中原数据库 2011年3月数据截止至3月27日 二手总价1200-1500万区域成交，静安供应稀缺，需求仅占1-2% 二、高端细分市场成交结构 数据来源：上海房地产交易中心 上海中原数据库 2011年3月数据截止至3月27日 二手总价800-1200万区域成交 2009-2011年静安区二手成交楼盘，由6%上涨至16%；2011年2月成交占比高达33%。 二、高端细分市场成交结构 二手总价1200-1500万区域成交 总价在1200-1500万公寓主要集中在浦东，静安区仅占3%-4% 二、高端细分市场成交结构 新政前后 高端公寓市场热销楼盘 Part 2.2 排名 名称 区域 成交面积 成交套数 成交金额 成交均价 1 仁恒怡庭 杨浦 32680 147 1938157019 59306 2 尚海湾豪庭（9#、10#）??2 徐汇 10119 40 656129617 64844 3 尚海湾豪庭 徐汇 9442 38 659613080 69859 4 西康锦城 普陀 8571 64 452079830 52746 5 上海星河湾花园一期 闵行 7374 22 382851241 51919 6 香梅花园 浦东 3316 20 188958320 56989 7 君御豪庭 静安 2497 17 142503685 57062 8 仁恒河滨城 浦东