南京美城房地产住宅项目市分析定位.doc

南京美城房地产住宅项目市分析定位 第一部分 市场篇 一、社会经济背景分析 （一）概况阐述 1、区位 南京市是长江流域四大中心城市之一，具有经济区域优势，处于沿海开放地带和长江流域的交汇部，紧邻中国最大的经济、金融中心上海，是中国国土规划中沪杭经济核心区的重要城市，在江苏沿海、沿江、沿线开放战略中处于枢纽位置，具有加速经济国际化的有利条件。 2、经济评述 综合市场占有率 长期综合经济增长率 综合地区GDP 综合人均收入水平 城市综合竞争力 数值 排名 数值 排名 数值 排名 数值 排名 数值 排名 南京 01.50 11 0.25 13 0.05 23 0.12 22 53.45 12 上海 1.00 1 0.58 2 0.11 4 0.34 4 368.379 2 苏州 0.49 15 0.25 11 0.08 8 0.13 16 66.99 8 （注：引自倪鹏飞主编《城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》，社会科学文献出版社，2003.3月） 从城市竞争力相关数据来看，南京还未具备在长江经济带中扮演重要经济角色的实力，不仅如此，其在本省内的经济影响力也日趋下降。 3、南京现存的城市格局是“单核向心型”城市布局。 这是与南京的城市经济特色内环状的封闭式经济结构相对应的。这种城市布局在经济上以鼓楼—新街口区域为主核心，其在城市经济发展的某阶段有一定的正面作用。 但随着南京核心区经济发展空间的狭小，此种模式导致了地区经济模式无法形成或完善，一定程度上限制了周边区域经济发展，也影响南京整体经济的发展。 城建规划和南京人口分布结构将随着经济发展产生相应的变化，资金、配套、人口向周边分流将会是今后长期的现象，这些变化将会给房产业带来深远的影响。 4、人口特征 ● 南京人口稳定增长，流动人口比率上扬。 南京人口的增长将持续20年左右达到峰值，根据对南京市九十年代人口增长的分析，南京人口的增长已不取决于自然增长，而主要取决于机械人口和流动人口的增长。 ● 家庭人口结构越来越小。 户均人口2.92人，家庭结构日趋小型化，晚育、少生及单亲家庭比例持续上升。 ● 南京居民收入水平呈纺锤形分布。 ● 家庭总收入构成表（单位：元/人·年） 指标 南京市 总收入 9856.07 1、工薪收入 6616.98 工资及补贴收入 6360.46 其他劳动收入 256.51 2、经营净收入 151.89 3、财产性收入 28.41 4、转移性收入 3058.79 （二）南京社会经济特征对房产的影响 1、城市规模制约房产升级。 城市的房地产市场交易规模，与城市人口总量和城市性质及功能直接相关。从人口规模来看，南京市区目前只有不足300万人口，2010年的规划人口规模也不过500—600万；从城市性质和功能来看南京目前仅能作为长江三角洲国际化城市圈中的区域中心城市。 南京城市的地理特征（西、北面临长江，东隔紫金山，以及大片军事用地），城墙内空间的狭小，限制了城市规模的扩张，而规划中一城三区的城市副中心，由于交通、配套等条件的制约，还没有承担起疏散主城人口，实现就业与居住同步发展的作用。 这种城市格局发展的结果，导致了居民购房不愿出城，造成了市区土地资源的稀缺，房价高昂。同时规划与配套的滞后导致了城市规模扩大化的无绪发展，造成了先发展，后规划，再补救的现实。 2、城市化进程脱节。 一个地区的城市化发展的水平，不是单纯看人口城市化的程度，同时还要考察城市基础设施建设的水平，以及产业结构的高度和知识创新的能力。城市化必须同时与城市的现代化相结合，才能真正培育起发展极。 南京城市化的水平严重滞后于经济发展的水平，最突出的是现代化基础设施建设的水平偏低和产业升级不足，而且由于基础设施建设水平不高（大的交通框架尚未形成，规划建设的档次不高），进一步阻碍了产业升级，直接影响了城市化发展的水平和房地产开发的进展。 3、产业结构失衡。 如果讲，二产是国民经济的支柱，那么三产就是经济发展的稳压器。目前南京第三产业从业人员约有110万人，高于一、二产业，但与欧美发达国家60%的三产从业人员相比尚有不小距离。 同时，今年1—5月，南京76.87亿元的三产投入中，有63.39亿元投入了房地产业。即房地产业的投资比重已站到了整个三产投资的八成以上。除房地产业外，三产的金融、保险、咨询、邮电、航空、运输、医疗、信息、服务等众多行业的投资总额仅占其余的20%。产业投资比例严重失衡，不能给居民带来更多的就业机会，制约了城市总体实力的发展壮大，与富民强市目标的实现相背离。 4、后续消费力萎缩。 据物价部门统计，200