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合富辉煌-长沙高端住宅市场研究
合富辉煌-长沙高端住宅市场研究
2008年11月
长沙高端住宅市场研究
长沙高端物业市场
国土资源部从2003年起,开始禁止别墅用地的批报,近年来不断颁布的宏观调控政策,也利用金融手段对大户型、高总价的高档住宅产品的市场消费进行限制。
但是,随着居民消费能力提高和居住观念的改变,高端物业市场依然持续走高,特别是近年来长沙高端物业供应量超大,而市场需求毕竟是有限的,产品也存在同质化竞争。
什么是高端产品
高端别墅
高端洋房
高端电梯房
从官方的界定来看,低容积率(11.0以下)、单套建筑面积144平米以上,成交价格高的产品被称为高端住宅产品;
从市场的角度看,高端住宅是高品质高内涵的高级住宅形式,主要满足高端消费需求的产品,高品质、好资源、好服务、对应各类物业中的高价格。
高端消费者
高品质
好资源
好服务
高价格
一、高端别墅市场
别墅竞争格局
目前可统计到的别墅楼盘(售完已久的除外)达38个之多,主要分布在芙蓉北、暮云、星沙、麓南、市府五大板块;主要位于二环以外三环以内,以近郊开发为主;分别从西、北、南、等方向对主城区形成包夹之势
纯别墅项目不多,占总量的20%,其中纯独栋别墅项目有3个。
大部分为综合性项目,其中高达38%的项目以别墅产品为药引,以提升楼盘形象。
目前在售的项目约为23个
其中顶级别墅项目以青竹园、阆峰云墅、美洲故事、藏珑为代表
纯独别项目
纯别墅项目
别墅为主+其它
绿城青竹园
其它为主+别墅
湘江壹号
水云间
藏珑
威尼斯城
橘郡米哈斯
美洲故事
保利阆峰云墅
比华利山
格兰小镇
龙湾国际社区
中信新城
早安星城
鹏基诺亚山林
托斯卡纳
蔚蓝海岸
米兰春天
麓山别墅
岳麓山公馆
白鹤天池
汀湘十里
阳光100
长沙玫瑰园
天景名园
南山苏迪亚诺
和记黄埔
山水英伦
北纬28度
西山汇景
水印山城
御邦
恒基凯旋门
郡原美村
右图统计楼盘为在售、将售、筹备楼盘的示意
麓山恋迪溪谷
缇亚纳湾
东方明珠
长沙别墅在售与潜在货量巨大,不乏顶级产品
西街庭院
江山帝景
好望谷
振业浪琴湾
07年供应别墅套数约为2600套左右;
联排为07年别墅供应主力,其次为独立别墅,双拼与叠加作为辅助型产品。
07年各类别墅总供应量
以上数据统计以推货销售为准
08年1-11月与07年相比,各类高端别墅批售量大幅下降。
167
4792
合计
0
0
70
70
西街庭院
合院
8
48
湘江壹号
8
0
82
34
西山汇景
叠加
07年拿到预售证,但一直未对外推出
0
0
22
22
岳麓山公馆
联排
07年拿到预售证,但一直未对外推出
0
4
岳麓山公馆
0
54
藏珑
54
36
湘江壹号
106
52
134
40
美洲故事
双拼
07年拿到预售证,但一直未对外推出
0
8
岳麓山公馆
12
0
藏珑
15
29
湘江壹号
08年全部卖07年的货
0
97
保利阆峰云墅
4
5
美洲故事
53
22
184
45
绿城青竹园
独立别墅
备注
08年1-11月新货量小计
08年1-11月新货量
07年新货量小计
07年新货量
项目名称
别墅类别
以上数据统计以预售证拿到的日期为准
原始数据来源:长沙房地产政务网、长沙好房子网站
07年,长沙市高端别墅产品量较大,由于其受众小,造成销售周期都较长;
由于07年所推新货尚有不少的存量,加上08年大市场环境不景气,批售量大幅下降。
高端别墅总体销售下滑严重
保利阆峰云墅 胡先生(置业顾问):
今年我们项目的别墅销售量最多只占到去年的一半,甚至更少。就我所了解的美洲故事、湘江壹号等项目差不多都是这个样子。
慢
06年10月推出32栋,目前销售约15栋,月均售不足1套
400-1000
长沙玫瑰园
数据统计至08年5月份为止
慢
自07年12月开盘至今推出35套,销售20套,月均售约4套
505-740
湘江壹号
快
自07年9月正式销售至今推出约120套,售出100套(08年1-4月仅售出7套,主要在07年消化)
300-500
保利阆峰云墅
慢
07年9月底开始销售至今推出12套,共售出3套
340-440
美洲故事
慢
07年5月至08年5月共推出70套,剩余5-6套,月均售约5套
430-630
绿城青竹园
销售速度
独立别墅销售状况
独栋主力面积
项目名称
长沙高端别墅产品总体销售速度慢,08年销售量最多只占到07年销售量的一半,甚至更少
高端别墅价格情况
12000
12000
西街庭院
合院
5600-6000
5600-6000
湘江壹号
10000
10000
西山汇景
叠加
9500
9000
湘江壹号
12500
9500
美洲故事
双拼
11000
11000
湘江
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