同策_大连船舶配套产业园配套服务区首期住宅策划定位报告.doc

同策_大连船舶配套产业园配套服务区首期住宅策划定位报告 Report of Reserch by Tospur 2009-10 首期住宅策划定位报告 开源 大连船舶配套产业园配套服务区 三、发现问题并寻找出路 二、市场环境梳理 四、产品定位与产品建议 开源， 以项目价值条件 为基础，在现实 问题中寻找符合 本案的出路。 一、项目认知 大连船舶配套产业园配套服务区 一、项目认知——项目价值初识 大区位及周边环境 长兴岛发展规划 长兴岛交通规划 潜在价值挖掘 大连船舶配套产业园配套服务区 大区位及周边环境 长兴岛概区位况 辽东半岛西侧中部，渤海东岸， 总面积349.5平方公里，中国第五 大岛； 是得天独厚的优良深水港区； 海上距大连130公里，东距沈大高 速、哈大铁路及哈大铁路客运专 线不足30公里。 “中国社会信赖知名景区” ，山 水兼得 ，自然资源、环境资源优 良 项目 一期 自然资源、环境条件优秀。 大连船舶配套产业园配套服务区 长兴岛发展规划 大连长兴岛临港工业区以承接欧盟、 日韩、国内特别是东北产业转移为重 点，形成以重大装备制造、船舶制造 及配套、精品钢材为特色的装备制造 产业链为主，以天然气化工、煤化工、 精细化工为特色的化工产业链为辅， 以仓储物流出口加工为补充的大型临 港产业集中区。 目前韩国STX造船厂已经入住，开启 了长兴岛国际化产业链条发展的序幕。 到2020年，长兴岛基本建成具有大型综合性深水港口、新型现代化临港工业体系和综合 服务体系的中等生态城市。 区域规划前景乐观，产业发展潜力大。 长兴岛概区位况 大连船舶配套产业园配套服务区 长兴岛发展规划 本案位于未来主城区 核心位置，集高端商 务、高尚住宅为一体。 长兴岛未来会形成三个主要的城市核 心，包括产业区、综合区以及主城区。 项目占地面积1.5平方公里，一期占地 面积15ha。 长兴岛概区位况 体量庞大，是新城开发的先行者，也是 区域发展的整合者。 大连船舶配套产业园配套服务区 长兴岛交通规划 目前长兴岛与外界交通主要是依靠通 过瓦房店中转，未来跨海大桥开通后， 可极大地缩短长兴岛与大连市区之间 的联系，车行交通时间可大幅度缩减。 尤其是本案的位置处于跨海大桥下口位置，是未来 长兴岛对外的门户。 长兴岛概区位况 大连船舶配套产业园配套服务区 长兴岛区域规划产业发展规划前景 本案处于规划主城区核心地段 本案处于跨海大桥下口处 属于长兴岛主城门户位置 潜在价值挖掘 对于房地产项目而言，土地价值是决 定项目价值的绝对因素，尤其是对未 来价值的认可和信心，是对机会空间 的最大支撑。 本案的价值尤其展现在本案是新城主 城区的第一幅开发地块、第一个住宅 项目，这些是对长兴岛的意义尤为重 要，也说明了本案的重要性 大连船舶配套产业园配套服务区 国际化 现代城市 核心 生活圈 项目整体形象与价值初识 产业辐射国际化 人口拉动国际化 建设标准国际化 以新城为建设蓝图 现代化建设目标 核心城区的 核心区位价值 大体量 生活环境的整合者 大连船舶配套产业园配套服务区 一、项目认知——项目地块条件分析 地块现状及周边环境 地块经济指标 小结 大连船舶配套产业园配套服务区 地块现状及周边环境 地块区位描述 ??地块位于长兴岛西南侧，是未 来的城市中心； ??项目距离传统市中心车行近10 公里； 老城区 项目 一期 与传统城区间隔较远。 大连船舶配套产业园配套服务区 地块现状及周边环境 地块交通 ??项目三面临路，目前景杭路临 项目路段在建，镇山路属于规划 道路，未来建成后，对内、外联 系都比较便捷，车行便利； ??项目周边目前无公共交通； 老城区 城八线 景杭路（在建） 南滨海路 镇山路（规划） 车行交通看好，但公共交通 有待发展。 大连船舶配套产业园配套服务区 地块现状及周边环境 地块现状 ??地块现状大部分为农田， 有少量为拆迁完毕的棚户区； ??目前项目周边基本以耕田 为主，有少量的未拆迁棚户 区； ??项目周边基本无任何基础 生活配套，现附近居民基本 依赖老城区中心配套； 荒芜，没有基本的生活配 套，缺乏居住条件、氛围。 大连船舶配套产业园配套服务区 本案首期商品住宅地块经济指标 用地性质 住宅用地 地块面积（㎡） 109900 建筑面积（㎡） 143000 容积率 1.3 建筑密度（%） 19.65 绿地率（%） 41 地块经济指标 地块可建面积相对较大； 容积率相对较低，产品存在多种组合可能。 大连船舶配套产业园配套服务区 小结： 地块现状荒芜 距现长兴岛中心配套区远 无公共交通 缺乏基础生活配套 + + + 项目目前居住条件难以改善，难以满足短期内即需入住的客户需求 大连船舶配套产业园配套服务区 二、市场环境梳理 主要分布区域与项目统计 价格、户型、客户分析 重点