旅游地产：桂林湿地憩园项目策略总案.doc

旅游地产：桂林湿地憩园项目策略总案 桂林雁山区湿地憩园项目策略思考 项目研究工作阶段划分至今工作2007/11/302007/12起2007/11/5第二阶段第三阶段第二阶段第一阶段市调成果沟通及初步规划建定位及营销推广市调成果沟通及初步规划建项目市场调研分析议议项目情况项目发展建议城市背景区域背景市场分析分析及初步定位*企业背景*结合案例，制定项目发展战略*项目研究目标体系建立*项目整体定位*城市背景、区域背景*项目功能定位*房地产市场分析*开发策略建议*养老行业研究*规划初步建议第3页 ??城市构成??城市构成??旅游现状桂林城市概况??旅游现状??经济产业??经济产业??城市规划??城市规划??雁山区经济??雁山区经济一部雁山区概况??雁山区交通??雁山区交通:分:??雁山区高校及产业??雁山区高校及产业思??区域规划??区域规划考—??城市功能结构分析—项??城市功能结构分析桂林空白目发??城市产业结构分析??城市产业结构分析展及??城市旅游产业结构??城市旅游产业结构大势环境??休闲娱乐??休闲娱乐雁山的机会??度假住宅??度假住宅??方向??方向关于湿地憩园??目标??目标第4页 ??桂林房地产市场整体态势??桂林房地产市场整体态势??板块态势??板块态势观察??别墅市场??别墅市场??经济概况??经济概况??用地分析二部??用地分析项目概况:分:??综合分析??综合分析研??价值认识??价值认识究—??时间价值—项??时间价值??自然人文价值目判湿地憩园价值认知??自然人文价值断及??区位价值??区位价值价值??景观价值??景观价值认知??开发商目标??开发商目标核心问题??核心问题??核心问题第5页 三部:分:??文化项目??文化定位项目定位思路??客户定位??客户定位及发展战略??项目总体规划??项目总体规划??建筑形态??建筑形态??产品类型四部??产品类型:分:??园林设计产品定位思路??园林设计??配套功能产品??配套功能设计思路第6页 桂林城市概况印象1广西壮族自治区东北部地区，湘桂走廊;南端“，是广西政治、经济、文化、科技中心。第7页 印象2城市构成（五区十二县）五区——象山区、叠彩区、七星区、秀峰区、雁山区。市区人口约80万人第8页 02年——06年旅游业产值增长印象3旅游两江四湖，七星公园、象鼻山、阳朔……组团gt;散客观光gt;休闲著名的旅游名城，得天独厚的山11%89%水资源，使其成为旅游胜地。文化李宗仁、白崇禧……06年旅游业产值和其他产业产值比例第9页 印象4经济产业——虽然工业是主要支柱产业,但整个城市无重工业1.旅游业是第三产业最重要的组成部分.2006年桂林各行业产值70035.00%617.7531.30%60030.00%30.00%50025.00%22.40%40020.00%18.60%260.8730015.00%199.4820010.00%7.10%68.751005.00%5.8400.00%农业工业和建筑固定资产投资和房地产国内外贸易交通邮电旅游行业产值增长第10页金额（亿元） 印象5桂林位于泛珠三角、西南、东盟三大经济圈的结合部，是沟通中国大西南与东部沿海经济的桥梁，贯通国内与东盟的枢纽。桂林区位显要，交通便利，已构筑成航空、铁路、公路、水运等四通八达的复合式、立体化便捷的交通网络。第11页 印象6城市规划——积极外扩展，城市建设主要向西发展，适度发展东部组团，控制向北扩大。南部为城市新区，缺乏大配套支撑。新一轮城市建设将在临桂机场路沿线重点展开第12页 印象7居民生活——民风淳朴，内敛穿着随意，追求实际，不浮夸社会治安良好(出租车女司机约占60%）在美国时代周刊评选的中国十大治安良好城市中，桂林位列其中。代步工具多以小摩托为主物价较低区域情节较重生活质量——市民生命质量居全国前列，极好的长寿环境条件。桂林人均寿命逐年上升，2003年已达到77岁（其中男性的平均寿命为74岁，女性为79岁），比全国人均寿命高出5岁。第13页 桂林印象桂林是世界著名的风景旅游城市和历史文化名城.交通路网发达城市向西外扩民风淳朴环境优美、适宜人居第14页 雁山区概况雁山，桂林南城，东接灵川、西临临桂、南与阳朔接壤、北部连通桂林老城象山区、七星区。距桂林市中心13公里，桂林市面积最大的城区！东部典型喀斯特峰林生态和西部外围会仙湿地生态景观绝佳，保护完好。桂阳公路横贯其中，漓江、良丰河穿梭迂回，风景奇特。雁山区所辖二乡二镇（柘木镇、大埠乡、雁山镇、草坪回族乡），总人口约7万人，除汉族外，还散居着壮、回、瑶、苗、侗、黎、仫佬、毛南等少数民族。第15页 经济——全市经济指标最低，农业大区，经济起步晚，基础差。桂林主要区域经济指标对比全县生产总值城镇居民人均可经济指标财政收入（单农民收入（单