物业管理安全注意事项PPT.ppt

物业管理的场地设施，具有“准公共场所”，即面向是非特定的使用人。对安全防范标准要比一般家居安全高。而且公共场所的特殊侵权责任诉讼中的要承担无过错责任。 第十六条　下列情形，适用民法通则第一百二十六条的规定，由所有人或者管理人承担赔偿责任，但能够证明自己没有过错的除外： （一）道路、桥梁、隧道等人工建造的构筑物因维护、管理瑕疵致人损害的； （二）堆放物品滚落、滑落或者堆放物倒塌致人损害的； （三）树木倾倒、折断或者果实坠落致人损害的。 前款第(一)项情形，因设计、施工缺陷造成损害的，由所有人、管理人与设计、施工者承担连带责任。 民法通则： 第一百二十五条 在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。 第一百二十六条 建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。 案例四 不特定人使用场所认定为 “公共场所” 原告去某公司办事后出来，时逢被告正在对其该层进行二次装修施工。通道地砖下落打磨墙壁的滑石粉，没有任何的警示标志，导致原告滑倒受伤提出赔偿。 一审法院认为，本装修地点自己所有的房屋，其不同于一般意义上的公共场所、通道。原告未谨慎造成摔倒，其责任不在于被告，驳回的诉讼请求。 二审法院认为。该楼层出租给被上诉人等单位从事经营活动。大楼及该楼层并没有禁止人员进出和通行的规定，且租赁房屋从事经营活动，其经营场所必然会有工作人员以及客户等人员出入，该楼走廊也是提供给公众通行的，应该属于公共场所。被上诉人辩称走廊不是公共场所的理由不能成立。 被上诉人在该公共场所进行装修，应当采取充分的安全保障措施并设置明显的警示标志。没有证据证明警示牌是在事发前由被上诉人。因此，对被上诉人认为警示牌系由其在事发前设置的主张，不予采信。被上诉人在公共通道内施工，没有尽到足够的安全防范责任，对此存在过错，应当对上诉人受到的损害承担主要责任。上诉人作为具有完全民事行为能力人，应当有在施工现场小心谨慎的意识，因未足够谨慎造成受伤，应当承担次要责任。由被上诉人负担70%，其余30%由上诉人自行负担 XXXX(事情)出现，被告应当做XXXXX.但被告不采取任何措施，未尽到“善良管理人”的注意义务，应承担相应的法律责任。 物业管理安全注意义务 题纲： 安全注意义务—从合同法到侵权行为法 一般安全注意义务的理论 安全保障义务的法律规定 管理服务的安全注意义务范围 违反义务的“四个方面”和“两种责任类型” 物业管理的安全注意义务也就是经营者的安全保障义务，由于这个义务决定管理过程中出现的人身损害需要承担责任。 安全注意义务=安全保障义务（法律的表述） 通常表述为“安全注意义务”的原因： 物业服务主要是管理过程的安全注意 保障人身安全是物管行业忌讳 安全注意义务理论是安全保障义务法理基础 一、安全注意义务 —从合同法到侵权行为法 人身损害赔偿纠纷的法律诉讼可分为： 违约之诉 侵权之诉 2002年，提交全国人大的《中华人民共和国民法（草案）》第八编《侵权责任法》 表明：《侵权行为法》立法程序刚刚启动 案例一 “银河宾馆案” 一女入住银河宾馆被杀，死者父母认为银河宾馆严重失职，应当承担侵权责任， 1999年向法院起诉，索赔133万余元。 一审判决，认定宾馆与死者之间建立的是合同关系。宾馆未能兑现作出的“24小时的保安巡视，确保您的人身安全”的承诺，应承担违约责任，故酌情判令被告赔偿原告人民币８万元。 二审法院认为，宾馆未履行对王某的安全保护义务，自应承担违约责任。王某之死是凶手所为。银河宾馆的不作为仅仅是为凶手作案提供了条件，这种条件与王某之死没有必然的因果关系，银河宾馆依法只对其在订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失承担赔偿责任，银河宾馆不负有侵权责任。 案例二 笔架山庄案 98年笔架山庄业主被害，2001年家属向法院起诉，以物业公司侵权提出索赔139.36万元。改为诉作为违约，索赔42.85万元 一审判决，认定根据物业合同的性质、目的和行业习惯，避免住户人身、财产受到侵害，成为此类合同的附随义务。物业公司没有全面、认真的履行合同义务，应当承担违约责任。承担的赔偿责任不应当超过其订立合同时应当预见到违约的损失，违约赔偿酌情定为10万元。 案例二 笔架山庄案 二审判决，合同的约定、法规的规定均明确排除上诉人对住宅区业主及非业主使用人的人身、财产安全保护、保管等义务。如果合同当事人以合同形式明确排除或有关法律规范已明确规